房地产及死亡逻辑.docVIP

从1998年到2012年，在地产市场与政府调控的博弈中，房地产企业一直在严冬生死与夏日井喷的冰火两重天里野蛮生长。而无论怎样，借着中国城市化发展的强劲东风，这个庞大的行业已经在房价疯涨的过程中蓬勃壮大。 只是2012年的今天似乎有些不同：在去年年底的严冬论调过后，房地产再次迎来了夏日的火爆市场，多数老百姓和开发商都已确信房价不会大涨，但也绝无下降可能，明明是件好事，但是此刻的地产商却怎么也兴奋不起来。因为整个房地产行业开始深深地感到一种窒息的恐惧，这不是某个企业，而是对整个行业生死存亡的的担忧与压力，如同被扼住了喉咙…… 不得不面对的死亡逻辑 这是一个房地产企业普遍经历的故事：2005年一家房企花了5亿元买了一块地，2007年全部开发并卖掉收入15亿元；当年这个企业把原来买地的5亿元加上卖楼的15亿元拿出来，用20亿元继续买地，却只能买到原来一半的土地；依次类推，等到第三轮的时候，这个企业只能买到四分之一的地……同时，房地产的信贷政策也是逐年缩紧，资金杠杆越来越小。即，企业卖房的收入远跟不上地价的上涨，这个企业的蛋糕只能越做越小…… 这就是房地产的死亡逻辑：当地价上涨高于房价收入的时候，企业无法通过原始积累与价值创造实现自身的扩大再生产，当蛋糕越做越小的时候，只有等死。 事实上，房地产的死亡逻辑在不同国家的某个发展阶段都曾经或者正在经历着，问题的关键在于这个死亡逻辑影响的不仅仅是个体而是全局，它隐藏在各种各样的现象与问题之中，若隐若现，却把这个行业带向一条看似简单的艰难之路。这也是我们今天探讨这个问题的关键之所在。 我们可以看到，死亡逻辑有几个简单的假设前提：第一、基于以往地价上涨高于房价收入的惯性；第二、基于房企每轮拿地都选择具有可比性的类似地块；第三、基于目前土地财政、税收政策等一直持续下去。 正是基于以上假设，目前房地产开发商拿地、开发和销售的商业模式才会走向一条死胡同；并且这条死亡的不归路不仅体现在单个企业，更体现在对房地产行业系统发展的风险。就单个企业，它们可以通过不同的商业与运营模式来规避或者减缓这种风险，而整个行业在假设前提下的走势其实是一个必然的结果，那就是一步步走向死亡……除非假设前期发生根基性的变化。 房企五种战略应对死亡逻辑 既然房地产从拿地、开发到销售是一个正常的商业模式，那么要摆脱死亡逻辑，最好的办法就是消除或者改变造成这种逻辑的假设前提： 第一，通过区域转换的价格优势摆脱成本价格问题：开发商可以在开发区域上做文章，即从地价高的一线城市，转向二三线、甚至四线城市，通过不同类型地块及产品的价格优势，实现企业的规模扩张，毕竟中国城市化率的空间还很大，这点做得最出色的当属恒大，2011年恒大平均地价仅为700元左右，可以说它一直都在这个死亡逻辑的边缘，因此受到的影响还是比较小的。 第二，通过战略转型摆脱单一的运营逻辑：企业可以从住宅地产转型到商业地产、工业地产等其他业态，以缓解这种相似地价和相似运营模式对规模扩张的影响。虽然各种类型用地价格均呈上涨态势，但是不同业态产品的规模效应与利润空间还是有很大差别的。 第三，通过技术创新跳过死亡逻辑的框架：既然这个死亡逻辑是大势所趋，那么房企在不得不把蛋糕做小的同时，还可以选择把蛋糕做得更好，把价格卖得更高，而这就需要再房地产企业在技术投入、研发和应用方面多下功夫。例如，锋尚地产对绿色节能环保技术的研究已经走在行业前列。 第四，通过价值链系统整合超越死亡逻辑：通常意义上的房企精细化管理，虽然对于企业后期可持续发展很重要，但是它无法解决死亡逻辑这一固有问题，我们这里所说的价值链系统整合是指在房地产开发价值链上进行系统战略规划、核心价值选择与竞争力培养，即，超越企业开发系统本身进行研究与创新。 例如，可以在开发价值链上游选择做产融一体化的城市与地产开发，或者通过基金平台等方式进行轻资产运营；也可以在开发价值链的下游选择做商业地产、工业地产的运营管理，进而从单纯的房地产销售模式转向经营与服务模式。 第五，跳出体系实现超越死亡逻辑的最高境界：既然死亡逻辑客观存在，那么最有效的方式就是寻找在这个逻辑范围之外的发展空间，例如，一些企业选择在海外投资开发，以规避在目前政策市场环境下难以改变的死亡逻辑。 政府四个方面打破死亡逻辑 对于单一房地产企业而言，可以采取以上不同的商业模式、管理方法和技术手段去规避、缓解、跳出、甚至超越死亡逻辑；而对于房地产行业本身而言，这个死亡逻辑则是无法回避、甚至对于未来是致命的，因为在现有城市发展和制度政策下这个趋势是无法在短期内转变的。 十多年来城市化进程的快速发展，从1998年30%到2011年47%，以及未来70%、80%城市化率的预期，使得国内地价和房价上涨成为一种必然，问题的关键是上涨的速度及幅度超过了正常发展的合理范畴，这期间还伴随着收入分配