法律解读央EJH行房地产EJH政策及.docVIP

央行房地产政策的法律解读 　　1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号)规定取消住房实物福利分配的方式，转变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。这一规定，进一步催生了我国的房地产市场。经过10多年的发展，房地产业已成为我国国民经济重要支柱之一，房地产市场成为我国市场经济重要组成部分，这离不开银行业的支持。大量的贷款，一方面扩大了房地产开发的规模，刺激并在一定程度上满足了消费者的住房需求，尤其是住房按揭贷款制度，让将来买得起房的业主提前圆了住房梦;另一方面，为房地产投机提供了资金支持，在相应的宏观调控措施不匹配或得不到有效执行的情况下，房地产投机行为泛滥，扭曲了房地产市场正常机制，脱离了市场价值规律，房价虚高，超出了老百姓的购买能力，制造了一个又一个“负翁”，同时增加了金融风险。继证券市场之后，房地产市场成为又一圈钱舞台。当市场不能有效自净其衍生物时，我们只好求助于国家的宏观调控。 　　我国市场经济体制改革过程中，执政党十分重视宏观调控，在一系列重要文件中规定了宏观调控政策。1993年3月，江泽民同志在《在党的十四届二中全会上的讲话》指出：加快经济发展，关键是继续深化改革、扩大开放，努力探索建立社会主义市场经济体制的具体路子，在这个过程中，既要充分发挥市场作用，又要改善和加强宏观调控。健全市场机制，需要大力培养和健全市场体系、健全市场管理的法律法规。……发挥市场的积极作用，离不开国家的宏观调控。中共十四届三中全会于1993年11月14日通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，进一步系统阐述了我国宏观经济调控理论体系。 　　2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》阐明：……更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，增强企业活力和竞争力，健全国家宏观调控……建设统一开放竞争有序的现代市场体系;完善宏观调控体系、行政管理体制和经济法律制度……进一步健全国家计划和财政政策、货币政策等相互配合的宏观调控体系。……加强各宏观经济调控部门的功能互补和信息共享，提高宏观调控水平。 　　宏观调控的措施包括经济手段和必要的行政手段，但是，无论是经济手段，还是必要的行政手段，都必须依法进行。中国人民银行，作为我国的中央银行，在国务院领导下独立执行货币政策，通过制定存款准备金率、基准贷款利率和公开市场操作等手段，宏观调控国民经济，“中央银行的这种机能，虽是一种间接的机能，但它确是一种具有很大影响的有效的金融统制。”中央银行在宏观调控体系中占有重要作用。为遏制房地产市场过度投机行为，保障国民经济有序发展，中央银行出台一系列宏观调控措施，本文拟分析2002年以来央行制定的房地产宏观调控措施，以便探讨进一步完善这些措施的法律对策。 　　一、2002年以来央行制定的房地产宏观调控措施 　　(一)2002年8月，建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见(建住房[2002]217号) 因国家采取一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房结构不尽合理、价格增长过快。为促进房地产市场健康发展，中央银行与建设部、国家计委、财政部、国土资源部、国家税务总局联合制定《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房[2002]217号)，加强金融对房地产市场的宏观调控。为防范房地产引发的金融风险，该《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002]12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。 　　(二)中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121号) 　　为进一步强化中央银行在房地产市场宏观调控作用，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，2003年中国人民银行发布了银发[2003]121号。该《通知》从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：1. 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款