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安徽省住宅房地产价格的影响因素分析 （夏若凡 传媒学院） [摘要]无论是世界上任何一个国家，房地产业都是其经济的支柱产业之一。住宅作为人们赖以居住的空间，是没有任何的商品可以替代它存在的，是居民个人以及家庭的生活必需品。正因为住宅与我们的生活息息相关，所以住宅价格的问题一直以来都是老百姓们最为关切的问题。本文主要以安徽省为例来探讨住宅房地产价格的影响因素主要有自身素、成本因素、经济因素等五个方面，从而研究可行的相关政策以便于安徽省住宅房地产市场的可持续发展。 [关键词]房地产价格；价格影响因素；对应政策 一．房地产相关理论介绍 （一）房地产市场概念及分类 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或者领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，所以建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。 如果从交易对象上来区分，那么房地产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房地产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。而非住宅用房市场则可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。 （二）住宅房地产价格的概念 住宅房地产价格，可以简称为住房价格，指的是在开发、建设与经营房地产的过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。社会必要劳动所形成的价值在这里包括建设房屋建筑物过程中耗费社会必要劳动所形成的房屋建筑物价值与开发土地过程中由社会必要劳动所形成的土地价值。住宅房地产的价格和其他一般商品一样，都是通过货币的形式来表现的。住房的市场价格在表现形式上是指人们为了购买住房从而向房产所有者实际支付的货币数量。理论上来说，一般住房的市场价格都不是住宅的真实价值，在各种因素的影响下，住房的市场价格很容易上下波动，且幅度较明显。 （三）供给曲线与需求曲线 在正常情况下，房地产市场的需求曲线具有负斜率，需求弹性很小，价格上升，则需求减少。假定由于居民收入上升，增加了对房地产的需求房地产市场需求曲线向右平移，从平移到。如果不增加供给的话，由于需求增加，势必推高房价，在下图中从点移动到Ｂ点。我们可以看到由于供给曲线缺乏弹性，需求曲线仅移动一点，就会造成价格上涨很多，由Ｐ升高到Ｐ。 如果房地产市场上投机需求占的比例越来越大，需求曲线将逐渐变平。在图中，需求曲线由Ｄ，变成Ｄ。当投机需求超过了某个比例之后，整个房地产市场的需求曲线将拥有正斜率，变成了Ｄ。在这种情况下，增加供给，将供给曲线由平移到新的均衡点将由Ａ点移动到了点。在投机需求旺盛的时候，即 使供给增加了，房价仍然上升。 可见，在投机活动非常嚣张的情况下采取增加商品住房的供给并不会平抑房价，反而会把房价太高。 基于上述分析，不难看出由于供给和需求之间的影响，使得住房价格上升。 据统计，省年末户籍人口6928.5万人，比上年增加26.5万人;常住人口6029.8万人，比上年增加41.8万人，城镇化率47.9%。 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工 成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、 污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 建安成本是房价中相对稳定的部分建安成本一般占房地产总开发成本的0%。首先，钢材、水泥等建材价格的上涨促进了建筑成本的增加。自2003年以来，建筑水泥与钢材的价格一路攀升，是工程造价大幅提升。同时，建筑市场的用工成本也在提高，数据显示，从2006年至今，合肥市建筑业用工成本普遍提高60%；另一方面，人们随着生态、绿色、智能、舒适的住宅概念的引进对住宅的品质要求的提高，对高档住宅的追求导致相应的小区景致环境的营造，高品质的房屋设计所需费用的增加，使新开发小区降低建筑密度，增加绿地面积，增加公共活动场所以及完善小区物业管理配套设施从而也就导致了建安成本的增加。因此有效控制建安成本，对控制房地产价格水平有着重要作用。 2.土地成本 土地价格一直是房地产成本构成中一个非常重要的部分。据调查，土地成本大概占整个房地产造价的40%左右。土地的主要获取方式有划拨、出让和拍卖，由于城市土地资源固定性、耐用性、差异性、供给的日益稀缺性、垄断性以及对土地资源需求具有投机性，短期内土地的价格主要取决于需求，必然导致土地价格偏离了其实际价值。 安徽省土地供应量每年都在不断增加，房地产开发企业购置土地的费用也一年比一年多，2002年安徽省土地购置