.中原地产2007年惠州鸿景春天项目定位报告.ppt

根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户，但对于本项目来判断，这样操作风险将会很大，建议项目先预期找到我们预定的客户群体，然后针对项目的目标客户群做产品定位，这样项目的风险相对会更小，也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。 房子，为客户量身定做！ 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 根据中原对惠州专项市场调查统计的数据分析来看，在线阶段的市场上，惠州置业群体中活跃着以下几类人群，他们是惠州地产市场的绝对主力，他们也将是我们的上帝。 □ 惠州本地人、私营企业主、个体商户； □ 惠城周边企业白领； □ 惠州行政管理人员、企事业单位高层管理人员； □ 地产专业投资客。 项目定位 房地产二级市场 销售呈稳步上升态势 近六年惠州一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长率23.3%。2005年，全市商品房销售面积达到136.76万平方米，比去年上涨35.23%。其中，惠城区有102万平方米，占74.58%；惠阳区9万平方米，占6.58%；大亚湾区12.1万平方米，占8.85%；博罗县10.4万平方米，占7.6%。在所有区（县）中，惠城区商品房交易增长最快，较去年上升53%。至2006年1-11月，全市商品房销售面积达到177.17万平方米，同期增长82.7%。 房地产二级市场 空置率将继续小幅上升 2005年商品房空 置面积94.70万平方米，空置率约24.0％，比2004年增长近20万平米，增长26.7％。至2006年1-11月，全市商品房空置面积62.30万平方米，空置率24.0%，空置率基本持平，保持不变。 房地产三级市场 惠州二手房的交易主要集中在惠城区。05年，惠城区二手房的交易面积和交易金额分别为84.31万平方米和9.51亿元，均实现了两位数的增长。但交易均价上涨的幅度不大，只有1.6%，这主要是受一手房供应量充足的制约，使二手房的上涨空间非常有限。同时，二手房的交易均价相对于一手房的交易均价来说是较低的，其均价不足一手房交易均价的1/2，这说明当一手房的交易均价上涨后，二手房的交易均价还是有充分的上涨空间。 二手房交易活跃，价格有很大上涨空间 1128 9.51 84.31 2005年 1110 8.26 74.43 2004年 交易均价（元/㎡） 交易金额（亿元） 交易面积（万㎡） 名称 惠州房地产价格走势 从图表上相关数据看，近年惠州房价走势略有起伏，02住宅均价2394元/平方米，比01的2486元/平方米下降了3.7%，03年均价1965元/平方米，比02年下降18％，04年均价2424元/平方米，比03年上涨23.36%，05年均价2614元/平方米，比04年上涨7.8％，到06年1-11月，商品房均价达 到2879元/平方米，同比增长10.4%，2003年之后基本上呈现上涨趋势。 经过房产泡沫后，惠州房价一路攀升 惠州楼盘主要特征分析 物业及产品类型多样 18% 47% 25% 10% 所占比例 润宇·旺江楼、都市新岸、惠泽南苑 江北、麦地、演达 2000元以下 四类 华尔富米兰生活、金城花园、嘉和名苑、经典故事、阳光假日花园、雍逸园、美地·花园城、山水华府 江北、东平、河南岸、演达、金山湖 2000-3000元； 三类 金裕·碧水湾、丽日·百合家园、雅庭院、荷兰水乡、东湖花园、金山龙庭（小高层） 江北、东平、河南岸、金山湖 3000 -4000 元 二类 合生·帝景湾、奥林匹克花园、蓝波湾、合生国际新城、东方威尼斯、金山龙庭（别墅） 江北、东平、金山湖、水口镇 4000 -7800 元 一类 代表性楼盘 分布区域 均价 物业类别 从惠州房地产市场价格来看，一类顶尖豪宅产品均价集中在5000—8000元/平米之间，性价比较高，还具相当的上升空间，同时这类高端住宅项目也占据大量优质土地资源，必然会带动惠州楼市房价的上涨。而从市场消化量来看，市场上以二类产品居多。 35-45 30.2-57.76 一房 70-85 51.91-87 二房 110-125 83.77-138.3 三房 150-170 137-183 四房 180-220 160.88-253.85 复式 220-310 190-365 别墅 （ Townhouse ） 主要面积区间（ ㎡ ） 面积区间（ ㎡ ） 户型产品 从物业类型看，惠州楼盘涵盖了别墅、Townhouse、小高层、高层、多层等多种产品。从惠州房地产市场户型产品供应结构来看，三房及四房是惠州市场的主力产品，二房的面积一般偏大，在70—80平米之间，且优质的产品很少，而复式与一房则是市场供应量最小的产品。 从产品面积来看，Townhouse主要面积区间在220至310平米，独栋别墅面积则可达到350平米以上。四房面积多