房地产稽查培训课件.ppt

2006年房地产建筑安装企业税收自查方略及筹划技巧 杨文国 河北省地方税务局稽查局 第一节 房地产行业常见违法手段及成因 一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势 偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。 偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。 部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。 二、常见违法手段 （一）营业税 1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。 2. 将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。 3. 不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。 4. 销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。 5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。 6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。 7. 利用税收优惠政策造假，偷逃税款。 建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知 2006年8月18日 通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。 对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。 已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。 对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。 对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积(以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算)超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。 各级监察机关要会同建设、国土等部门加强监督检查。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。 对利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发” 等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。 凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。 8. 返还给拆迁户的住房不计入营业额。 专题分析P428页 会计处理P254页 9. 以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。P22页 10. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。 P319页 11. 房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。 12. 将售楼收入直接冲减开发成本或由业主直接向施工单位付购房款项。 （二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税） 房地产开发建设阶段 1 .不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。 2 .伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33%企业所得税目的。 3 .利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。 4 .多列利息支出，多列预提费用。 5 .利用关联关系，以转移定价方式瞒天过海转移利润。 P490页 筹划思路: 货物购销(施工材料、设备） 营销网络（开发产品收购价格、佣金） 运输系统（设备和材料的运输装卸和保险费用） 贷款利率 无形资产的特许权使用费 固定资产的投资与租赁 建筑劳务的价格 设计、策划、咨询费用的收取 6 .项目贷款利息税前列支。 房地产销售阶段 1 .销售款长期不结转收入。 2 .成本核算混乱。 3 .隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入 。 （三）土地增值税 1 .未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。 P571-572 2 .相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税这一优惠政策，进行避税筹划。 筹划思路：代建 合作建房 兼并 设立独立的销售子公司分解商品房销售价格 普通标准住宅避税临界点筹划法：