上海高端住宅市场分析(2008年上半年)Shanghai High一endResidential Market Research.doc

上海高端住宅市场分析报告（2008年上半年） 报告要点 中国经济仍存在投资增长过快、信贷投放过多等突出问题，通胀压力加大。中国将实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，努力防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为全面的通胀。自股权分置改革启动以来，沪深两市总市值以惊人的速度增长。沪深两市总市值从2005年3万亿元起步，到年增长了10倍。’s Bank of China 中国货币市场受多种内外因素的影响，自2007年第4季度以来渐趋于谨慎。外在因素主要是全球金融市场自踏入2008年起波动较大，加上美国“次级贷”进一步恶化并且波及欧洲、日本等国，使全球整体经济增长放缓；内在因素是年初的两大特大灾害而导致的经济发展放缓。 自2007年至目前，中央银行先后6次加息，12次上调存款准备金率，存款准备金率已达到16.5%，为今年来的最高点。同时，央行加大公开市场对冲操作力度，仅2007全年累计发行央行票据超过4万亿元。严格执行的金融紧缩政策显示了中央政府巩固经济发展成果，执行和谐发展的决心。 存款准备金率调整 数据来源：中国人民银行 Source: The People’s Bank of China  住宅销售 近年来宏观调控对市场影响深远，2005-2006年住宅销售及投资市场甚至出现了负增长，但这种情况在2007年出现了转折，为数众多开发商调整发展策略，以满足刚性需求为开发重点，推出的产品市场反响良好，住宅销售面积及价格都有温和涨幅。 数据来源：上海市房地产交易中心 Source: Shanghai Statistics Bureau 2008年上半年房产市场受整体宏观调控影响，成交量同比略微下降，但这期间几乎并未有针对房产市场新政策出台，仅是去年颁布的一系列调控政策被要求严格贯彻。 本地城市居民收入强劲增长及股市大幅上升带来的财富效应与外来人口流入等因素支持了高端住宅市场的持续增长；境外投资者（含机构投资者）对高端住宅购买力的加强，主要基于他们对人民币升值的期望及对上海国际化城市地位前景的认可。 住宅租赁（高端住宅） 在经历2007年住宅销售的高峰后，2008年年初高端住宅租赁市场迎来了较大供应。其他较受关注的有静安区内高端住宅静安四季与静安豪景，在前期销售后，房源纷纷进入租赁市场。本季高端公寓租赁市场新增共计约206套单元。而服务式公寓方面，前期为基金收购的高端项目纷纷择机入市，如经大摩收购改建后的项目华山豪苑与尚明徐家汇，显示了这些机构对于上海高端租赁市场前景看好。 数据来源：上海市房地产交易中心 Source: Shanghai Statistics Bureau 在经历 2007 年住宅价格的快速上升后，2008 年第一季度高端住宅租赁市场租金维持上升。整体上租金水平较上季度上升 2.2%至每月每平方米人民币 175 元。 在面对新增供应带来的竞争之时，服务式公寓市场面临分化，在部分项目租金上涨同时，亦有项目面对市场压力而选择向下调整；而高端公寓由于前期租金价格已至高位，故相对调整幅度有限；别墅市场因为新增供应影响而短期内租金有所下降。  上海高端住宅市场按物业分类的租金及售价（2008年第二季度） 　 Rental租金 Capital Value售价 RMB/sq.m/mth人民币/平方米/月 QoQ Change较上季变化 RMB/sq.m/mth人民币/平方米/月 QoQ Change较上季变化 High-end Apartment高端公寓 +2.1% 33215 -1.5% Serviced Apartment服务式公寓 220．8 +3.2% 48053 +1.6% Villa别墅 140．3 -0.8% 33751 +1.5% Overall Market整体市场 150．6 +2.3% 35806 +1.7% 数据来源：市场研究中心 Asia Asset Market Research Center  大宗交易分析 总体来看，2007年高端住宅市场平均市价为每平米4,475美元，较2006年同期上涨14.5%，租金收益率因此同比下降0.7个百分点至5.74%。 尽管政策对于外资的种种严格限制，海外资金仍然看好上海物业市场。相继有香港新瀛国际酒店开发管理有限公司及英国高富诺集团的收购案例。高富诺集团更在继去年初收购维也纳广场后于当年8月再购入卢湾翠湖天地御苑的两栋公寓楼。这些被收购物业预期未来多将以服务式公寓形式投放市场，可见境外资金对于优质住宅物业的租金收益仍十分乐观。 2008年上海高端住宅主要投资成交个案 Property Name物业名称 District区域 Date of Transaction