晋城华侨城欢乐谷.docx

《房地产开发与经营管理》课程报告《晋城-华侨城欢乐谷》项目策划报告姓名班级学号成绩王兴亚工程管理2011-202110806闹布文德工程管理2011-202110803杨成明工程管理2011-102110778张玉达工程管理2011-102110781二O一四年六月1.项目总述与介绍 31.1项目介绍 31.2华侨城公司介绍 61.3古书院矿介绍 71.4晋城城投公司介绍 81.5项目背景 81.5.1选择华侨城欢乐谷的理由： 81.5.2华侨城入驻的附加条件： 82.环境分析 92.1地理环境分析 92.1.1地理位置： 92.1.2人口状况 92.1.3区域交通 122.2旅游市场分析 142.2.1旅游 142.2.2气候 142.3经济环境分析 152.3.1经济环境整体分析 152.3.2收入和消费水平 152.4政策环境分析 173.市场分析与客户定位 183.1总体介绍 183.2市场区隔、目标锁定与产品定位 193.2.1地理因素 193.2.2人文因素 193.2.3行为因素 193.3swot分析 193.3.1S优势 193.3.2W劣势 203.3.3O 机会 203.3.4T挑战 203.4商业住宅分析 203.5旅游休闲市场分析 213.5.1晋城市内城市旅游业描述 213.5.2市场分析 213.6目标客户定位 243.6.1客户定位 253.6.2项目整体定位论证 273.7商业住宅市场分析 293.7.1总体房地产市场分析 293.7.2市场现状剖析 293.7.3未来的发展前景 304.投融资与经营估算 304.1欢乐谷投资分析 304.2欢乐谷融资分析 304.3华侨城项目投资分析 314.4华侨城项目融资分析 324.5经营估算 324.5.1建设期贷款利息 324.5.2现金流量表 345.晋城欢乐谷项目运营管理及物业管理 355.1运营管理 355.1.1组织架构 355.1.2品牌推广 365.2物业管理 405.2.1公园物业管理 405.2.2华侨城物业管理 42结论 42参考文献 43晋城-华侨城欢乐谷项目总述与介绍 项目介绍 项目名称：山西晋城欢乐谷 建设地点：山西省晋城市西北片区“古书院矿”建设地块。 项目经济指标： 用地性质：商业、住宅、旅游混合用地 总用地面积 其中： 公园用地面积：1000000㎡ 住宅用地面积：500000㎡ 住宅建筑面积：476000㎡ 容积率： 0.952 绿化率：85%国内主题公园排名：图 1 华侨城欢乐谷形势分析 欢乐谷总体布局：图 2 欢乐谷整体布局 欢乐谷介绍：图 3表 1欢乐谷游戏项目一览表 华侨城公司介绍 华侨城公司简介 （数据来源于华泰证券）表 2 财务指标 古书院矿介绍 概述：晋城煤业集团古书院矿是一座国有大型现代化矿井。地处山西省晋城市城区书院街中段。古矿现状：国家、山西省及地方政府正在推动资源枯竭矿山转型发展。古矿属于重点转型发展对象之一。 财务状况：截止2011年9月底，古书院矿资产总额13.28亿元，其中：非流动资产7.19亿元，流动资产6.10亿元。 人力资源：截止2011年9月底，古书院矿在册人数共计6088人，其中男职工4062人，女职工2026人。晋城城投公司介绍 概述：晋城市市城市建设投资开发总公司是由市政府独资，代表市政府进行城市公用建设，投资的有限公司。 优势：晋城城投公司有市财政资金作保障，商业信誉良好。与政府关系强，确保政治环境良好，建设顺利。 商业关系：与国家开发银行，晋城银行，中国建设银行晋城支行等关系良好，有密切的联系。 项目背景 1.5.1选择华侨城欢乐谷的理由：为古书院矿及晋城市带来就业机会 除公园本身外，晋城欢乐谷还将带动吃，住，行，游，够，娱等传统旅游要素的发展，在更大层面上解决就业问题，优化周边的产业结构和供应链条，改善周边环境，推动当地的城市化发展。 2.为晋城市带来可观的经济效益 根据华侨城在深圳和晋城的运营实践，以及对晋城市场的预测，欢乐谷未来几年的营业收入将高达3—12亿，为晋城市带来约3840万—1.45亿元的税收收入。此外，公司每收入1钱，还将为晋城带来6元的综合收益，从而直接带动晋城市的经济发展。 3.带动周边土地溢价。上海与武汉欢乐谷周边的地价从项目落地到建成运营开放，地价翻了10倍左右。1.5.2华侨城入驻的附加条件： 1.华侨城集团用于项目所有贷款资金均由城投公司作为担保向晋城银行融资； 2.项目公司每年额外付给欢乐谷净利润的10%作为品牌输出费用给华侨城公司。环境分析 2.1地理环境分析 2.1.1地理位置： 晋城全境位于东、南两面与河南省环绕的泽州盆地，丹河中下游。豫冀晋三省通衢，自古为通向中原大地河南省的门户，史称“中