房屋损坏的原因.pptVIP

项目六 房屋维护修缮管理 模块一 房屋日常维护 房屋日常养护 指房屋自建成到报废的整个使用过程中，为了保证其原有的完好等级和正常使用功能，延长其使用年限进行的各种检修、维护和保养活动。 房屋损坏的原因 自然因素：气候条件、生物因素、自然灾害 人为因素：使用不当、施工和设计质量低劣、保养不当 房屋日常维护的类型 零星维护 计划维护 房屋日常养护的考核标准 模块二 房屋维修管理 房屋维修管理的内容 房屋安全检查与质量管理 房屋维修施工管理 房屋维修档案管理 房屋维修标准与要求 房屋安全检查与质量管理 房屋完损等级的划分及评定 根据房屋各组成部分完损程度综合评定 ，分5类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 房屋评定工作可以定期进行，比如每隔1～3年进行一次全面的完损等级评定 房屋完好率的计算 房屋的完好率= 评定： 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。 房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定 房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。 房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。 房屋维修项目： 一般维修项目 急修项目 房屋维修工程的种类 分5类 房屋维修工程的施工管理 编制维修计划 落实施工队伍 施工过程的管理 案例一 某天傍晚，保安员发现写字楼东大堂的玻璃门发生故障，使用不正常。于是，值班保安员报修，后来维修工到场检查后认为暂时不能处理，就走了。保安员担心不安全，就在玻璃门上贴上“小心玻璃”字条。不一会儿，当保安员离开玻璃门时，门掉下来摔烂了。你认为玻璃门掉下来是不可避免的吗？责任在谁？该物业公司应当从该事件中吸取怎样的教训？ 案例二 华清物业管理公司中标接管十五年前建成的某住宅小区，在进行接管验收时，工程部李工提出应该对小区房屋进行完损等级评定。李工的意见对吗？为什么？请问房屋完损等级评定的基本任务是什么？房屋完损等级评定的具体依据是什么？ * * 房屋日常养护的管理 房屋维修管理 考核 标准 定额 指标 经费 指标 服务 指标 安全 指标 走访查 房率 房屋完 好率 小修养护 及时率 大中修 质量合 格率 养护计 划率 定期清扫 、定期检查 、保养 、严格执行维修制度 屋面工程养护 宣传养护制度 、经常清洁检查，发现问题及时处理 、定期更换易损部件，保持整体状况良好 、北方地区外门窗冬季要加强使用管理 、加强窗台与暖气的使用管理 门窗维修养护 楼梯、台阶、散水的养护 、阳台的维护 、通风道的养护 房屋附属设施的养护 抹灰工程的养护 、饰面工程的修补养护 、裱糊工程的养护 、花饰安装工程的养护 装饰工程养护 经常用水房间楼地面 、避免室内受潮与虫害 、控制与消除装饰材料的副作用 楼地面养护 地基基础的养护 、砖砌体的维修养护措施 、钢筋混凝土结构的修补 房屋结构工程的维修养护 房屋日常维护的内容与管理 主体构件强度严重不足，稳定性很差，随时有可能倒塌，采用局部加固修理仍不能保证安全；已经丧失维修价值或结构严重损坏需要拆除、翻修 危险房 部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨；设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水、卫、电气管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需要局部整修、更新等大修 严重损坏房 局部构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足；屋面或板缝局部漏雨；装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通水、卫、电气管线、器具和部件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。 一般损坏房 结构构件安全，基本牢固，有少量部件的损坏程度稍稍超过允许值，但能保持稳定；屋面或板缝局部渗透；装修、设备个别零部件有影响使用的破损，通过修补、涂抹等维修即可恢复使用功能 基本完好房 结构构件安全可靠，整体性好；屋面或板缝不漏水；装修和设备完好、齐全，管道通畅、使用正常；有一定陈旧现象或个别构件有轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，小修即可恢复 完好房 特点 分类 房屋维修施工管理 符合基本完好或完好标准 符合完好房屋标准 符合完好房或基本完好标准 70%以上符合基本完好标准 保持