百旺新城与III期-1 .pptVIP

第 * 页 伟业顾问 2006-3 北辰·百旺新城III期项目 项目判断及概念设计方案 主要经济指标 项目概况 项目经济指标 总用地面积： 45.4万平米； 可建设用地：19.2万平米； 代征绿地面积：16.7万平米 物业类型：住宅、公建； 总建筑面积：27.2万平米； 位置：圆明园西路东侧； 容积率：1.5； 住宅限高：18米； 绿化率：30％； 22.0％ 36％ 43.4％ 比例 10.0 代征道路 16.7 代征绿地 19.7 可建设用地 45.4 总用地 规模 （万平米） 指标 用地状况： 项目概况 用地情况 项目概况 可建设用地 19.7万平米 代征绿地 16.7万平米 供电设施 0.51万平米 配套公建 1.02万平米 幼儿园 0.51万平米 9 1.0 0.06 文化娱乐 J2-09 18 1.5 10.9 住宅用地 E3 0.7 1.5 1.5 1.0 FAR 0.51 5.58 1.02 0.51 规模 （万平米） 幼儿园 住宅用地 配套公建 供电设施 用地性质 9 E3-01 18 E2 12 E2-01 18 E1-02 限高 指标 文化娱乐 0.06万平米 可建设用地： 微观用地评价 用地分析 规模较大 便于整体规划，形成较好的社区感 控规受限 受限高18米、容积率控制，产品形式受限 用地形状 住宅用地呈反“L”型，分南北二块。 宗地素质 内部较平整，有小起伏，规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。 住宅FAR：1.5； 住宅限高：18米； 总用地面积：45万平米 总建筑面积：27.22万平米 项目 “中低密度”定位明确。 限高控制严格，产品“多元化”组合受到一定局限。 项目属区域“中大盘”，体量较大； 用地比较规整，规划设计可发挥空间大。 综合分析 百旺新城III期项目价值认知 时间价值 土地招牌挂时间：2006年6/7月 时间点——价值认知前提 我司认为：对于本项目的价值认识与判断应该着眼于动态的时间点，以2007-2008年为基准。 项目预计上市时间：2007年下半年 项目销售持续时间：2007年7月－2009年7月 价值认知 奥运效应 时间价值 从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的1-2年是房地产市场发展最为强劲的阶段，从伟业对北京市场的判断07-08年北京市整体房地产市场环境极佳，中高档住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。 05年市场概况 从近三年住宅成交量对比看，在北京市总体市场平稳增长的前提下，海淀区住宅供应及成交却有减少趋势，稀缺性逐步显现。 住宅价格增幅明显，海淀区成交均价高于全市平均水平，反映了住宅档次和消费者承受力的同步提升。 价值认知 宏观市场 高档住宅（别墅、公寓）的成交量逐年增加，表明了高端市场的逐步成熟与强劲发展势头。 在全市高档住宅均价迅猛上升的情况下，拥有独特自然及人文资源的海淀区却保持平稳，均价及增幅低于全市水平，存在较大增长潜力。 价值认知 凤凰岭 阳台山 大觉寺普照寺莲花寺 七王坟 稻香湖 翠湖湿地 香岩寺 龙泉寺石佛寺 九王坟 三山五园 15km 7km 4-8km 丰富的自然和人文资源 自然人文价值 景观优势 湿 地——天然绿肺 小西山——京西屏障 百望山——太行前哨 总面积45平方公里的小西山生态带绵延在海淀区西部，构成了本区域的绿色生态屏障和天然氧吧 南沙河上游天然形成的稻香湖及上庄水库两岸的翠湖湿地，是城市脆弱生态的最后一片绿洲 区位价值 上风上水，皇家龙脉 人文历史，源远流长 景观优势 区位价值 景观优势 景观价值 地块周边观景性 百望山 绵延西山 百旺新城I\II期 百旺新城I\II期 苗圃和上地 润千秋 圆明园西路 景观优势 在E3地块看代征绿地 景观价值 公园内部 公园景观 公园景观 J2内部庙宇 物华天宝，人杰地灵， 山后这片热土孕育了平凡质朴中的灿烂。 流风遗韵所及， 本项目仿佛也沾染了天地的灵气，在真正上风上水的京城龙脉所在蛰伏已久，蓄势待发…… 景观价值 本项目所处海淀区具备人文、科技、教育及景观优势 八大科技园环布海淀新区 发展区 核心区 山后地区（海淀新区）是海淀科技园的主体，建设和规划有生命科学园、国家级软件园、永丰高科技产业基地、中关村材料创新园、环保科技示范园、农林科技园、新