2004-2及010年上海住宅价格走势分析.pptx

2004-2010年上海住宅价格走势分析 3A SALON 2004年3月 内容 2003年市场回顾——异常火热的一年 2003年房价大涨的原因及合理性分析 政府的态度、宏观调控目标及对策 未来房价的走势预测 投资及自住策略 2003年市场回顾——异常火热的一年 房地产投资额创新高，达927亿元，同比增23.3%。 一手房、二手房交易量猛增，两者之和超过5000万平方米。 价格涨幅惊人，根据中房上海住宅指数，全年涨幅达33%，预计2003年第四季度的成交均价达6700元/平方米。 2003年房价大涨的原因及评价 需求方面的原因 来自动迁、移民、改善居住条件的消费需求强劲 本地投资热情空前高涨 受人民币升值预期等因素影响，境外资金流入，市场投机气氛浓烈 供应方面的原因 中低价位的供应远远不足 2003年房价大涨的原因及评价 评价 2003年住宅市场已积累了一定的风险。其中，价格风险集中在中低价位房，因为目前的房价已透支了部分本地居民的购买力；量的风险集中在中高档市场，目前市场已积累了大量的投机筹码。 政府的态度、宏观调控目标及对策 矛盾的态度 上升过快的房价，使中低收入家庭买不起房 中高档住宅的投机过度，产生资产泡沫 房地产投资过度，危及金融及经济健康运行 目标 两头兼顾，保持房价温和稳定地增长，避免大起大落 对策 从土地供应源头上进行总量控制、结构调整 加强房地产金融的宏观调控 酝酿出台期房禁转政策，给市场敲警钟 从财政上给予中低收入家庭购房贷款贴息 未来房价的走势预测 影响中心城区（外环线内）住宅价格走势的因素分析 正面 供应量因动迁速度放慢等因素有所减少 开发商的成本因容积率的降低而提高 轨道交通、绿地等生活配套的不断完善 需求、特别是非本地客需求将继续保持强劲 负面 投资比例过高，7000元以上的楼盘投资比例达39% 租金的不断下调，使投资回报缩水，现有住宅的投资回报仅4-5% 未来房价的走势预测 影响中低价位住宅价格走势的因素分析 轨道交通、绿地等生活配套的不断完善 供应充足，但有些楼盘的生活配套严重不足 购买力的限制 若干值得商榷的理论 周期论 房价收入比 国际接轨论 未来房价的走势预测 结论 风险的存在虽然给房价的走势带来了压力，但并不意味着房价就会立即掉头。 2010年前，上海的平均住宅价格将呈现出一条温和上涨的曲线，年涨幅约为10%，不排除小幅回调的可能性。单价在10000元以上的住宅价格曲线波动性更高。 投资及自住策略 无论自住或投资，应多关注二手次新房。因当周围还有新盘供应，小业主的议价空间一定小于开发商的。 如为投资，应从以下几个方面考虑： 地段的未来升值潜力 目前的租金回报 自身的抗风险能力