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房地产企业会计处理与分析 　　[提要] 随着经济的飞速发展，现在房地产泡沫巨大，风险也随之增强，如何对房地产企业实施正规、有效的财务管理也显得尤为重要，同时如何在这个高利行业下正确计算缴纳税金也是一个会计人员重要的责任。 　　关键词：房地产企业；会计处理；财务分析 　　中图分类号：F23 文献标识码：A 　　收录日期：2016年10月28日 　　一、房地产行业的特殊性 　　房地产企业会计的特殊性体现于：房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目；在政府有关政策，市政规划指令下进行开发与建设的；由于投成本巨大且成本项目较广，项目开发难精确计算成本。因此，就形成了房地产融资需求大，利息开支大，财务风险大等特点。再加上大的市场环境的影响，如增发货币，经济下行压力大，地价上涨等原因使得房地产行业成立资金的避风港，整个市场的资本结构发生变化。 　　以万科为例，其近年的财务数据如下：2013～2015年货币资金分别是4，436，540.98万元、6，271，525.34万元、5，318，038.10万元；货币资金在2014年时货币资金最高，2015年有所回落，但还是金额庞大。2013～2015年应收账款分别是307，896.98万元、189，407.18万元、251，065.33万元；2013～2015年存货分别是33，113，322.33万元、31，772，637.85万元、36，812，193.05万元，说明房地产的库存房还是很多；2013～2015年短期借款分别是510，251.46万元、238，306.97万元、190，008.80万元；2013～2015年每股净资产分别是6.98元/股、7.99元/股、9.08元/股；2013～2015年资产负债比率分别是78%、77.2%、77.7%，资产负债比一般控制在40%～60%，而较高的资产负债率说明负债的比率较大，风险较高，利息费用较高；2013～2015年营业总收入分别是13，541，879.11万元、14，638，800.45万元、19，554，913.00万元，营业总收入在直线上升；2013～2015年营业总成本分别是11，216，206.85万元、12，557，892.09万元、16，598，826.08万元，营业总成本在直线上升；2013～2015年净利润同比增长为20%、4%、15%。 　　以上数据说明现在的房地产企业流动资产偏低，负债占比较大，借款筹资的比重较大，原因跟现在的经济环境有关，大量资金涌入房地产行业，企业贷款下降了26亿元，制造业资金占比缩水将近20%。存货的周转天数近三年呈现出明显的下降趋势，由1，422.92天下降到893.52天，应收账款的周转天数由7.80天降到4.05天。通过对财务数据分析，可以看到房地产企业普遍存在资本结构不好，负债比重大，资金回收期限有了好转，资金的利用效率更高，净资产增长迅速。那么，针对发展如此迅猛的房地产企业，会计的核算显得尤为重要，一方面要优化应纳税额；另一方面房地产面对如此高盈利的行业，应确保会计提供信息的真实有效。 　　从万科的企业财务数据中，还是能够折射出整个行业会计核算出现的问题及财务上的风险，可以由此发现在房地产企业有进步的地方例如资金的回收期在缩短、经营效率的提高、周转能力的提升，但同时也反映了许多会计处理的问题。 　　二、房地产企业会计处理问题及解决方法 　　（一）确定成本费用的核算方法及对象 　　1、房地产涉及三类费用。首先房地产的成本费用收入核算问题是在会计处理中最为复杂，也最头疼的问题，主要体现在前期工程费用、土地费用及建设安装费用的处理，因为前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本，也是房产开发的主体内容，约占到房产开发总成本的75%以上，建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用，主要包含有材料费、实施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用，主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。房地产企业的管理费用处理主要为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用，主要包含有房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。房地产在开发过程中产生的费用构成了新建房即配套设施的成本，这些费用主要是由销售、管理和财务组成；而与之相对应，旧房及建筑物还会有一个评估价格，具体是指房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格，筹资成本为房地产企业为更好地应对建筑成本而向银行贷款产生的费用，例如贷款利息等，因为房地产企业投资较大，融资也就大，所有涉及借款较多。采用什么成本方法核算，直接决定了信息的可靠性大小，也影响了成本的多少，要选择适合有效的成本计算方法，不同规模的企业在进行成本核算时可采取不同的核