岐江新城（总部经济区）规划控制与管理导则.docx

岐江新城（总部经济区）规划控制与管理导则（征求意见稿）第一章 总则为落实岐江新城产业等相关政策，促进总部经济发展，引导控制性详细规划的编制，指导个别地块紧急土地出让，加快推进战略平台建设，根据有关法律法规，结合岐江新城实际制定本导则。本办法适用于岐江新城（19.2平方公里）范围内各项新建及改扩建、临时建设工程等。岐江新城规划控制与管理实行分区、分类管控引导的原则，体现绿色低碳、智慧创新等新型的发展理念，打造具有国际水准的现代化总部经济区。第二章 土地使用和地块出让为适应总部经济区的功能发展需求，体现“产城融合”，增强规划的弹性和可操作性，在国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50173-2011）的基础上，鼓励混合用地的使用。混合用地的使用多种用地性质混合使用应遵循环境相容、保障公益、结构平衡、以及景观协调等原则，当地块需规划为混合用地时，宜参考《附表1：常用土地混合使用引导表》来确定。岐江新城重点鼓励商住用地（B1+R2、B2+R2）、制造型企业总部用地或研发用地（M1+B2或M1+A35）、物流用地（W1+B1）等混合用地类型。混合用地允许的适建范围和控制要求，宜参考《附表2：常用用地性质适建范围表》综合确定，特殊地段应通过规划设计方案论证形式来确定。地块划分与出让遵循综合发展、整体开发的原则，新出让土地的地块划分不低于50亩，项目建设市必须根据规划预留消防通道、市政道路等，相邻地块之间在交通组织、空间景观塑造、停车、地下空间开发等方面应彼此综合协调，并通过专家论证。鼓励建筑基地面积过小的地块（未达到1公顷）进行整合开发，一方面由政府收储相关土地，另一方面由不同业主合作开发。采取合作开发的地块应编制规划方案，与周边地块综合协调，并通过专家论证。整体出让的地块（大于等于两个地块），在遵循有关土地开发强度的各项指标的基础上，其功能和布局结构可适当调整，指标可总体平衡，调整方案经方案审查批准后实施。主轴线和滨江区域的建设项目，应进行深入的规划设计和可行性方案论证，以明确城市轮廓线和景观层次的要求，作为土地出让条件，保障对城市总体形象的控制和塑造。第三章 建筑容量控制总建筑容量控制岐江新城建筑容量遵循总量控制、灵活调整、单独论证的原则。整体出让地块或建筑基地面积大于1公顷的成片开发地块，必须编制修建性详细规划，经批准后实施。对整体出让地块中含有混合类型的建筑基地，其建筑容量应在基本满足规划容量总体指标的前提下综合平衡，其中不同性质建筑的建筑面积比例调整必须经过专家组论证认可。建设优惠政策鼓励岐江新城发展总部经济，对总部经济型的建设项目实施适度减免报建费等优惠措施。开发强度指标岐江新城采取划分控制单元的形式进行开发强度控制，在保持控制单元开发总量基本不变的前提，允许内部地块采取建筑高度和容积率采取浮动范围控制，可在内部进行适当调整平衡。控制单元开发量的调整，须经过专门的方案论证。为提高土地利用效率，塑造优美的城市景观，鼓励地块向高层、超高层发展，在总部经济核心区，部分商业服务业地块建筑高度采取限低不限高的原则，具体控制指标须符合消防、卫生、交通等相关要求，在控制性详细规划中确定。公共管理与公共服务设施地块在保障消防、卫生和交通等相关要求的前提下，原则上可以优先进行开发量的适度调整。第四章 建筑设计与景观控制岐江新城以建设景观优美、生态友好、特色鲜明的中山市滨水新坐标为核心目标，实现石岐河、总部新城和五马峰山的和谐统一，重点突出中山市文化特征和石岐河滨水特色。建筑高度和城市轮廓线控制在满足建筑高度的一般性规定（日照、通风、消防等）基础上，针对总部经济核心区内的部分商业服务业地块，建筑高度采取限低不限高控制，以塑造优美的城市景观，根据修建性详细规划，在控制性详细规划中明确具体控制指标。总部经济核心区、轴线和滨水两侧区域的建筑群需做建筑层次、轮廓线分析，通过计算机虚拟现实系统辅助专家会审，以确保实施后的理想效果。建立超高层建筑一事一议制度，进行严格把控。建筑设计鼓励推广智能化、生态型的绿色节能建筑。在保证建筑内舒适度、健康的前提下，降低空调和照明的能耗，推广应用节能型的建筑结构、建筑材料、用能系统、可再生能源及其相应的施工工艺和技术。如充分利用太阳能、自然采光通风、中水利用以及其他先进技术和措施，降低耗能，达到资源的综合利用。在建设项目的设计和建设过程中，禁止或者限制采用不符合节能标准要求的建筑结构、隔热保温性能差的建筑材料和落后的建筑用能技术。总部经济核心区、商业街等区域应形成风格统一、连续完整的街道空间。建筑的塔楼和裙房建至建筑控制线处，其中塔楼临街设置尽量不后退；着重处理整体规划与建筑单体的关系，合理引导核心区、轴线和滨水区域建筑的建筑风格、色彩、材质等，形成较为统一的建筑景观。建筑地下空间的开发建设遵循“先建优先”的原则，