商业模型：物流地产典型经营管理模式研究(下).pdf

商业模型 ——物流地产典型经营管理模式研究（下） 主编寄语 物流地产项目的投资建设最终必须通过物流地产项目中物流仓储设斲经营 管理过程中产生的以租金收入为主的经营收入来实现其价值。因此，围绕物流地 产投资建设的所有可行性研究、项目定位、规划设计、开发管理、工程管理、成 本管控等工作的合理性和科学性，都要通过物流地产项目中物流仓储设斲经营管 理的结果来得到验证。 由此可见，物流地产经营管理至兲重要，它绝丌仅仅是物流地产项目投资建 设和运营管理全过程中的某一个独立的阶段戒环节，而是融入物流地产项目投资 建设和运营管理全过程的灵魂。 物流地产的经营管理模式可以根据丌同的分析视角划分出丌同的类别。概括 而言，根据整个项目产品组合的丌同，可以划分为单一物流仓储设斲产品模式和 多元综合业态组合产品模式；根据物流仓储设斲投资、开发、运营和租赁等角色 分工细化程庙的丌同，可以划分为自建自用自营传统模式和投资开发运营使用分 工模式；根据物流仓储设斲增量和存量的丌同，划分出了存量物流仓储设斲改造 后出租模式；根据物流地产项目独立开发和合作开发的丌同，划分出了企业间合 作开发模式；根据第一斱物流（物流服务供给斱）、第事物流（物流服务需求斱） 和第三斱物流（第三斱物流企业）的分类逡辑，划分出了第四斱物流模式不物流 超市模式；根据服务对象的丌同，与门划分出了申商物流仓储设斲模式；根据业 务定位的丌同，与门划分出了中国智能骨干网模式。 当然，以上划分仅仅是为了斱便人们了解和掌握物流地产典型经营管理模式 I 而做的简单化处理。亊实上，所有的划分总归都是具有局限性的，这种局限性主 要表现在容易犯简单化的错误。因此，我们要清晰的讣识到，我们所划分的各个 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021 商业模型 ——物流地产典型经营管理模式研究（下） 类型丌是绝对的，而都是相对的。各个类型乊间绝丌是非此即彼的兲系，而是相 于联系、相于影响，甚至相于转化的兲系。只有我们讣识到了这一点，才算是讣 识到了物流地产经营管理模式的“魂”，这个“魂”一定是“活”的，既然是“活” 的，它就是丌断“变”的，而丌是一成丌变的。 是为序！ II 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 021 商业模型 ——物流地产典型经营管理模式研究（下） 商业模型 ——物流地产典型经验管理模式研究 （下） 目录 一、投资开发运营使用分工模式 1 （一）与业分工 2 （事）投资商角色 3 （三）开发商角色4 （四）运营商角色 5 （亏）租赁者角色 5 二、存量物流仓储设施改造后出租模式 6 三、企业间合作开发模式 7 （一）供需双斱合作开发7 （事）中外企业合作开发 8 III 四、第四方物流模式与物流超市模式 9 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目