鞍山沿海绿色智慧城VS智慧新城营销策划投标报告(思源经纪).docVIP

鞍山沿海绿色智慧城VS智慧新城营销策划投标报告(思源经纪) 通过双城运营，挖掘鞍山沿海品牌潜力，加快企业品牌发展 绿色智慧城 智慧新城 两个项目具体营销环节中，应注意的关键点 智慧新城篇 智慧城篇 双城篇 报告目录 项目解析 项目位置 本案位于鞍山市立山区北部，北胜利路沿线。 铁东区 铁西区 立山区 鞍钢 高新区 千山区 本案 项目四至 北胜利路 太平街 规划道路 规划道路 带电作业工具研制厂 中田汽贸 沿海智慧新城 地块周边现状图片 除家居广场外，无成熟商业配套。 带电作业工具研制厂对社区居住品质有一定负面影响。 北胜利路 太平街 规划道路 规划道路 带电作业工具研制厂 中田汽贸 现有商业 东方家具广场 沿海智慧新城 项目基本资料 项目名称 沿海智慧新城 地块位置 北胜利路 容积率 2.33 占地面积 84574㎡ 建筑面积（一期住宅面积） 22.5万㎡ （3.5 ㎡） 总套数（一期套数） 约1655(335) 一期户型 90㎡两居 120、130㎡三居 地块四至及周边情况 除胜利路一侧，其他道路情况较差； 周边配套缺乏； 整体片区成熟度较差 基本资料 产品特征 地块条件——坡地（东高西低、落差16~20米，具备营造良好景观园林的基础） 建筑体量——整体建面22万㎡，住宅约16万㎡ 、商业约2.8万㎡ ，属于中大型社区 建筑形式——小高层和高层，偏西南15度左右 建筑风格——新式现代风格，直线条、暖色系，具有新欧式风格的感觉 一期户型特征——板楼南北通透，90、120、130平米 其他配套——2.8万平商业配套，体量较大；地块北侧配备社区幼儿园 SWOT分析 优势（strength） 位于城市上风地段； 项目整体规模相对市场较大； 紧邻北胜利路，交通便利： 天然坡地，利于产品景观打造； 沿海品牌号召力。 劣势（weakness） 地块东南侧，紧邻带电工具厂； 地块西南侧，紧邻加油站； 区域认可度低； 周边生活配套欠缺； 鞍山客户置业价格敏感度高 机会(opportunity) 胜利路改造提升区域价值和成熟度； 南沙河改造远景可期，增强上风区位环境优势； 鞍山整体经济提升较快，居民消费能力增加。 威胁（threat） 胜利路沿线项目集中开发，区域未来竞争加剧 08年鞍山市场整体供量巨增 政府中期规划发展方向南倾斜 规模优势、坡地条件 / 沿海品牌 / 胜利路改造发展 依托产品创新，打造全新主题居住社区 引领市场、抢占市场 优势及机会发挥 SWOT分析 周边配套缺乏/所在区域的认可度低 开发商品牌的信誉保证和感召力 片区开发的主题定位明确，具有吸引力 强化社区内规划和生活环境的优良品质，商业附加值 主题开发及产品精雕细琢，领先市场 带电工具厂、加油站的影响 客户置业价格敏感度高 劣势及风险规避 SWOT分析 我们面前的鞍山沿海智慧新城项目与众不同，整体的产品已经初步规划完成，一期的产品已经确定，重点是对项目的销售把握以及营销理念和手法的创新。 思源对项目的思考 必须明确的六个问题 Q1 鞍山房地产宏观大势将何去何从？ Q2 本项目将面临怎样的市场竞争？ Q3 智慧新城在沿海鞍山地产发展中将处于怎样的地位？ Q4 怎样的项目定位能够确保项目具备竞争力？ Q5 本项目面临怎么样的营销难点？ Q6 制定何种营销策略，适应并引导市场？ 带着对这6个问题的思考，进行下文阐述 思源对项目的思考 智慧新城篇目录 市场研究篇 1 营销执行篇 5 营销难点篇 3 项目定位篇 2 4 营销策略篇 钢铁城市鞍山——辽宁经济的“探花” 鞍山稳居辽宁经济第三位。07年GDP涨幅达到16.4%，整体经济增长态势良好。 市场研究 传统工业城市——产业为主、文化单薄 鞍山是以鞍钢公司为起源的传统工业城市，城市经济主要依靠鞍钢以及围绕钢铁生产的上下游产业，城市发展基本上附着于产业成长的路径之上。 2006年GDP比重 市场研究 鞍山地处辽宁内陆，冬寒夏热，与大连、沈阳等前列城市相比，城市生活较为单调。 典型的东北工业城市，城市居民的创造能力不高，生活品质的提高主要依赖外来文化。但受其工业城市特质影响，只有那些能够适应本土工业文化的生活形式才能保留下来。 市场研究 传统工业城市——产业为主、文化单薄 沿海 日韩 美式 欧式 粤 京腔 … 云贵 俄式 微观视角下：房地产业具备增长空间 城镇居民人均可支配收入连年稳定增长 鞍山市人均可支配收入增长较快，近年年均增长均超过10%以上，位居省内各市前列。 房地产开发投资 自2000年起，鞍山市房地产市场进入上升期，开发投资额