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专访亿城集团董事长、总裁张丽萍 个人价值的多元化或多或少地投射至公寓形态的变迁上。这种变迁，也能折射出整个社会转型期下越来越繁杂的消费欲求。财富在不断增长，欲望也在增长。一方面，消费的门槛越来越高；另一方面，居住功能之外，公寓的附加价值越来越重要。 主笔 李伟 实习记者 谷亚韬 公寓的变迁 三联生活周刊：最近几年是中国经济发展最快的时期，也是居住升级的快速期，很多人已经不是第一次置业了，追求的也不只是单纯面积的增加。在居住升级的背景下，公寓这种产品是不是也发生了比较大的变化？ 张丽萍：总体上说，公寓是一种具有很强城市特征的住宅，即使不在市中心，也能有很好的生活服务设施，包括好的教育、医疗配套。 在传统概念中，公寓类产品有几个显著特点。第一，投资价值高于居住价值。买公寓是为了升值，不一定是为了自住。第二，公寓的建筑一般是高层、小高层，户型不会很大。公寓满足的是简单的居住功能，一般是五六十平方米，卧室加一个小客厅。以前，公寓不可能是豪宅。北京人认为豪宅应该是“顶天立地”的，天及地都是咱家的，只有独栋别墅及四合院能满足这种豪宅的标准。 2000年以后是中国经济发展最快的时期，也是居住升级的快速期，很多客户已经不是第一次买房了，追求的不只是单纯面积的增加。在这样的背景下，公寓的概念也发生了很大变化，公寓豪宅化的倾向非常明显。 首先公寓的品质有了革命性的变化，居住的舒适度大幅提高。最显著的是，突破了原先的尺度，面积做得更大，可以达到两三百平方米，还可以360度采光及观景，相当于别墅的体量及特征了。公寓还可以设计出下沉式小院，保证地下室也可以采光。同时越来越多的公寓采用大平层的结构，第一次买房的人喜欢复式，二次置业就发现复式的不一定实用，平层结构可以满足一家人的亲密融合，老人孩子都很喜欢。 其次，公寓对生活细节的设计也更注重舒适度。比如卫生间，以前提出要有窗户，现在不仅有窗户，还要有朝南的窗户，可以在阳光下沐浴。 此外，越来越多的高档建材也开始普及到公寓中。如Low-e玻璃的应用，它拥有很好的节能特性，以前只用于公共建筑，现在公寓建筑选材中已经屡见不鲜了。 老公寓没有地下空间，最头疼的是停车问题。现在公寓基本都可以保证车位与住户达到1∶1，最高可以配到了4∶1，一户对应4个车位。这些功能性问题解决了，就会发现公寓非常舒服。在市中心也可以有更宽敞、舒适的生活，甚至堪比郊区的环境享受。 从总价看，倒退七八年，300万元就是一个门槛，四五年前500万元是个门槛，现在也许1000万元才是门槛。 三联生活周刊：这种变化也跟经济的发展有很大关联。城市化初期，人们为了追求更大的居住面积及舒适空间而奔向郊区，现在很多人又回到市中心，仿佛是一个轮回。 张丽萍：的确是这样，这里涉及城市发展平衡问题，坦率地说，虽然这些年城市化进程迅猛，城市边界及体量不断扩展，但是城市配套的滞后问题日益凸显，过去很多人在郊区置业是为了追求更大的居住空间、更舒适的居住环境，但逐渐发现，忍受不了郊区的生活不便与糟糕的交通。城市公寓的升级与改进，为这些人回归城市提供了一种选择。 北京星河湾的故事，很清楚表明了这个置业时代的转换。当时附近的住宅价格每平方米在五六千元左右，起初很多人认为星河湾每平方米卖1.5万元是不可思议的事情，因为这是别墅的价格。但是，星河湾通过建筑与园林升级，使城市公寓同样达到别墅的居住品质，得到了市场的认可。 “圆梦”价值 三联生活周刊：公寓形态发生变化，归根结底是背后的需求发生了改变。公寓消费的变化有怎样的特点？业主们都在想什么？开发商如何应对这些变化，满足业主不断变化的需求？ 张丽萍：经过改革开放30年，尤其最近10年的经济起飞，很多人已经实现了财务自由。在更高层面说，他们已经从“必然王国”进入到“自由王国”，站在了马斯洛需求理论的较高层次。这时候，那些更加个性化的想法就迫不及待地要去实现了。 对于这些客户而言，正处于对简单居住功能的需要向个人空间营造的转变过程中，个人意愿多元化的倾向很强烈，喜欢收藏的业主需要收藏室，喜欢看书的要大书房。很多客户都有“田园情结”，特别是对那些具有传统文化情结的人来说，“采菊东篱下，悠然见南山”就是他们的居住梦想，希望能在小院里种花植菜，把个人爱好体现在居住空间的使用上。现在很多公寓配备了地下室，地下室的设计就非常多样化，可以做成家庭影院、古董收藏室、地下图书室等等。进了门之后，看到主人的空间分割、装修风格、功能分布，就对他的个性及兴趣爱好有了大致的了解。 开发商必须要给业主的理想及爱好提供一个空间。业主的爱好是多元化的，给他的空间也必须能实现他的爱好，产品升级要跟着个性化的需求变化。比如书房，过去有个10平方米摆个书架就行了，现在有些业主把60平方米的客厅改成书房了，或者把100平方米的地下室改成了书房。硬件之外，业主对于各