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2003年以来房地产市场宏观调控政策研究（二）四、关于“投机、投资性购房”的调控?　　在房地产市场的诸多问题中，被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。?　　在概念上，投机、投资性购房可以很容易地从“动机”上清晰定义。对房地产市场投机者的定义是：为获得资本利得而买卖房产的购房人；对投资者的定义是：以出租并获取租金为目的的购房人。但在现实中，对这两种购房动机却很难真正识别和严格区分（例如：提前购房算不算投资、投机？提前为襁褓中的儿子、为未来可能出生的孙子……购房呢？提前为子子孙孙购房后，为了避免资源空置浪费先用于出租，算不算投资？如果购房人遭遇财务困境，需要把住房抵押或出售……）。?　　本文为了便于讨论，我们简单而极端地按照概念，对“标准的投机行为”和“标准的投资行为”及其客观效果分别进行讨论，进而对两种调控政策进行评论。?　　（一）关于针对投机的调控政策---舍本逐末，短期或有效，长期于事无补?　　　　我们认为，需要搞清楚的问题包括：投机客观效果是什么？房地产市场投机盛行的必要条件和充分条件是什么？对一个投机盛行的市场，真正需要治理的是什么？?　　1．投机的初衷与客观效果?　　投机的目的是为了获得套利收益，在操作上通常是在标的物市场估值低迷时进入，在市场估值高位时获利离场。就成功的投机活动而言，其客观效果是有利于市场平稳发展的。当市场低迷时，投机者的进入增加了需求，避免了标的物价格进一步回落；而在市场估值处于高位时获利离场，增加了供给而减少了需求，避免了标的物价格的进一步攀升。可见理性而成功的投机活动会平抑市场波动。当然投机者队伍，与所有的市场参与者一样，其组成也是“良莠不齐”，也有盲目跟风者，会在市场已处高位时继续买入，对市场波动形成“推波助澜”的情景。?　　因此，对投机行为的总体客观后果，究竟是有助于经济的平稳，还是推动了大起大落，经济学并没有给出一个明确的价值判断。反正它是市场中永远避免不了、更清除不掉的组成部分。现实是，如果没有了投机者及投资行为，也就没有期货、期权市场；企业家、投资者也就没有了为现货市场生产、销售进行保险、套期保值、锁住风险、分担风险的机会和可能。?　　倒是各国的政治家、议员和舆论界，普遍从道义层面，把投机者及其行为牢牢地钉在了耻辱柱上。人们往往更多观察和关注到的是“成功投机者的巨额获利”和“失败投机者的推波助澜”，于是直接从道德层面上鄙视、谴责、打击投机者。对政客和记者们来说，这样做永远是最正确、最省力、最容易获得赞扬、最显得有所作为的。?　　事实上，仔细回顾百年来全球市场波动中的大起大落（上世纪30年代大萧条、日本经济泡沫破灭、亚洲金融危机、本世纪的全球金融危机），社会舆论都会先从表象着眼，从谴责“投机者贪婪”开始，然后逐渐趋于清醒，开始真正原因的探索，缓慢地、甚至需要几十年，才发现导致波动的真正的推手。而最终发现的推手，从来不是投机行为。?　　投机者是市场参与者的一部分，是最活跃的一部分，投机活动也是市场实现价格发现、价格修正功能的活动中，最敏感、最积极的部分。当一个市场处于均衡状态时，市场交易平稳，投机活动很少；当一个市场处于不均衡状态，出现套利机会时，投机活动会涌现，加速其调整。即使我们无视其正面效应，简单将之视为“麻烦制造者”，那也是“苍蝇不叮无缝的蛋”。总之，“投机活动盛行”是市场不均衡、出问题时的表现，而不是市场出问题的原因。?　　2．房地产市场投机盛行并吹起泡沫的必要条件和充分条件?　　根据投机者的行为初衷可以断定，一个标的物供求平衡、或者供过于求、笃定没有套利机会的市场，不会成为投机者锁定的目标。可见，标的物市场的供不应求格局，是诱发投机行为的必要条件。?　　然而，在一个“以万亿资金规模计”的住房资产市场（不是个“郁金香市场”）上形成持续的投机热潮并吹出泡沫，仅有诱发因素是不够的，还需要宽松的货币环境和持续的低利率条件的配合。因为在货币总量相对固定的情况下，房地产市场上大规模投机热潮势必会因从其他领域撤出资金，导致融资成本（利率）迅速上升，从而使该房地产市场的繁荣得到抑制和纠正，进而避免房地产泡沫的产生。只有当社会上“闲钱”充沛，资金成本（利率）保持低廉时，房地产投机热潮才会持续并形成泡沫。日本和美国的房地产泡沫经历，都说明了这一点：宽松的货币环境和持续的低利率，是房地产投机盛行并产生泡沫的充分条件。?　　我国目前房地产市场的价格上涨过快的背景情况，恰恰也是如此。?　　3．真正需要治理的是什么？?　　通过以上分析，我们知道，投机是表象、是后果；它参与了“风起于青萍之末”或“蝴蝶效应”的过程，但是它终究不是原因。具体到我国房地产市场价格过快上涨的症结，事实是：?　　---诱