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【北美购房网】 美国购房知识，购买法拍屋, 需要提前做好这些功课 一名华人女子日前在宾州费城购买一套银行法拍屋，成交后进入屋内却发现 屋内供水系统出问题，还得自掏腰包接入水管才能入住，装修费用恐怕要数 千元。 律师则指出，银行只需确保法拍屋的房产证不出问题，内部情况仍应由购房 者自行调查。 欧女士表示，她今年 6 月以 6 万 5000 元的价格在费城东北区购买一套银行 法拍屋。由于因工作繁忙，在买下房屋后一直没去看房，直到前几日才亲自 前往查看，却发现屋内供水系统不运作。 在致电当地水力公司后，工作人员前来调查，给了她一份报告，其中指出房 屋水管没接好，除非欧女士自掏腰包装水管，否则不会处理。 这并非欧女士购买的首套法拍屋，但从未遇到如此麻烦的事情。欧女士说， “这要是不处理，水管都会生虫，可是出问题的都不是自己屋内，而是街道 下面的水道，修理价格高昂” 。 她表示，虽然法拍屋一般不会保证屋内状况，但必须要有水，银行连这讯息 都不提供，十分不妥，希望能否通过法律途径，要求银行负责维修房屋供 水。 纽约房地产律师黄真表示，纽约州规定，法拍屋只需要确保房产证不会出现 问题，对于房屋内部情况，应该由购房者自行调查，因此在购买法拍屋时， 买家应该谨慎小心，聘请律师对房屋进行详细调查。 “如果房屋从来没有水费、电费等纪录，房屋明显存在问题。” 除非银行有明 显欺诈行为，否则欧女士赢得诉讼的可能性很小，而且屋主得自行承担律师 费等开支，是否值得提告有待考虑。 黄真指出，之前有个客人买下宾州一块地，打算自行建房，事后也发现政府 不向该屋供水，根本没法建屋。“很多人以为法拍屋便宜就赶快买，实际上 并不合算。” 她表示，好在纽约市这种情况非常少，多数社区建设完善，民众可较为放心 购买。至于宾州与纽约州法律不同，她建议欧女士找宾州律师进一步了解。 详解美国房市必知的银行屋、法拍屋 概念需明确：法拍屋不是短售屋 法拍屋和短售屋有着本质区别 短售屋： 现在网上为了吸引买家往往写上 pre-Forclosure，一提到法拍屋，人们就联想 到价格便宜，其实仔细以了解其实就是短售屋的一种。短售屋（或叫 Shortsale ）是指屋主没有能力偿还贷款及其他房屋抵押的房贷总值，屋主经 过和银行协商后考虑将此屋以略低的价格出售，以此偿还银行的损失。此时 屋主仍然拥有这栋房子的产权，购买短售屋可以去看房，而且通常屋况也比 较好，这是短售屋。 法拍屋： 如果房子通过短售屋的形式还是没有卖出去，或者屋主付不起贷款就直接走 人了，像这样的情况，法院将房子以公开拍卖的方式卖掉。价格可以低于市 场价一半，或者更多。法拍屋尽管不能看房，对房屋债务方面的情况也不是 非常了解，基本上购买法拍屋就等于一场博弈。 法拍屋存在的不确定因素： A. 屋况通常不佳，可能买到后发现房子已经被严重破坏 B. 法拍屋一般情况下都在不是非常好的区，像法拉盛这样比较大热的地 段，通常在 shortsale 的阶段就卖掉了。 C. 房屋有欠款 D. 购买法拍屋不能贷款 E. 过户时间长且非常难 F. 购买后有可能前屋主或者有无家可归的人霸占屋子，还要通过法律将他们 驱赶。 所以，购买法拍屋就好像是去赌场赌钱一样，你也不知道你拍到的房子究竟 如何。 适合投资法拍屋的人群 1，有时间。因为想要购买法拍屋前期要做很多的功课，要熟悉市场，经常 参加拍卖会。 2，要有钱，因为法拍屋是不能贷款购买的，所以要有充足的资金。 3，要有强大的心理承受能力：法拍屋可能会存在的一系列的问题，所以买 到手后还有很多的后续事情要做。 法拍流程： 法拍要去法院，以纽约为例，纽约 5 大区每个区的法院都会定期举办法拍。 在纽约除了节假日外，法院每周都会举办一次拍卖会，像布鲁克林是在每周 四，皇后区在周五，有法拍，基本上都是一周一次。关于法拍的房屋资讯， 有的时候网站上会有公示，有些没有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋 资料。 所有人都可以参加拍卖会。 第一步：先在法院网站上注册预约，交预约费。 第二步：了解那些房子即将会参加法拍，可提前去做功课，去看看房子的区 域和房子外部的屋况。 第三步：由于拍卖会只接受现金和银行本票或汇票，所以竞标者一定要带着 充足的资金去拍卖会。 第四步：如果有自己满意的房子，在法拍的时候就可以举牌子参加法拍。 第五步：得标后需要当庭支付标价 10%的订金。 第六步：在一个月内需缴纳其余的 90% 的房款。如果定期没交银行会