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某住宅项目可行性研 究报告之财务分析 成员：周开林 李小刚 甘良福 第二组：甘良福 18号 房地产081班 2010.1.13 目录 总论……………………………………………3 投资估算………………………………………4 财务分析………………………………………7 不确定性分析…………………………………10 附表……………………………………………14 总论 1.1：项目概况：该项目占地面积60600平方米，总建筑面积109000平方米，其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90727平方米，商铺4360平方米，容积率1.8，绿化率35%，建筑面积25%. 1.2：概况性基础数据：土地出让金为18180万元，建安工程费用为8369.6万元，前期工程费用为353.536元，基础设施建设费251.088万元，公共设施配套费134万元，开发间接费用722.9584万元，其他费用包括共档案保金费、报建手续费等41.848万元，不可预见费561.060608万元，管理费818.64672万元，销售费用993.7475万元，财务费用509.9841万元。 1.3：资金筹措：有公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入，商业性银行贷款8000万元，第一年贷款5000万元，第二年即2007年贷款3000万元，不足的部分由预售房款解决。 还款方式为：第一年、第二年支付利息，本金从第三年（2008年）开始还，分两年等额还本。 1.3：评价指标：NPV NAV PC AC 动态投机回收期 内部收益率 2.投资估算 2.1：土地费用 本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元∕亩，出让总金额18180万元，土地出让金分两次支付，06年先付70%，即12726万，剩余的土地出让金在07年付清，即5454万元。 2.2：建安工程费用 单位：万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 多层住宅 700元∕平方米 90720 6350.4 高层住宅 1200元∕平方米 13920 1670.8 2 商业 800元∕平方米 4360 348.8 2.3:前期工程费 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费*1.5% 125.544 2 可行性研究费 建安工程费*5‰ 41.848 3 水文地质勘探费 建安工程费*5‰ 41.848 4 通水，通电，通路费 建安工程费*1％ 83.696 5 场地平整费 10元∕平方米 60.6 合计 353.536 2.4：基础设施建设费 单位:万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工程费用*3% 251.088 2 供水工程 3 供气工程 4 通路工程 5 绿化工程 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污、环卫工程 9 合计 2.5：公共设施配套费 公共配套设施在2008年开始建设，2009年完成。每年投入50%。 公共配套设施费估算表 单位：万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 居委会 100元/平方米 13400 134 2 托儿所 3 公共厕所 4 停车场 5 健身设施 合计 134 2.6：开发间接费用 开发间接费用估算表 单价：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 分散建设市政公共设施费 建安工程费*5% 418.48 2 建筑工程质量监督监督费 建安工程费*4% 33.4784 3 供水管网补偿费 住宅 商业 住宅：0.3T/人，600元/T 商业：0.1T/人，600元/T 住宅：59 商业：15 4 供电用电负荷费 住宅 商业 住宅：4KVA/户，480元/KAV 商业：8KAV/百㎡，480元/KAV 住宅：181 商业：16 合计 722.9584 2.7：其他费用：包括共档案保证金、保健手续费等。按建安工程费的5‰计，即41.848万元，在项目开工前支付。 2.8：不可预见费: