第四章不动产估价课程收益还原法1.pptVIP

第一步 搜集整理资料 1.资料搜集的途径（书本66页） 2.资料的整理 第二步 确定总收益 不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类，其中客观收益可直接应用于估价中。 总收益产生的形式有以下几种： 1.不动产出租的租金，如押金利息等 2.企业经营收益 第三步 确定总费用 1.不动产出租中总费用的计算（费用项目？加上折旧） 管理费、维修费、保险费、中介费用、税金、折旧费 2.企业经营费用的计算 折旧费 折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。 其计算公式为: 年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限 重置价格:根据目前的人工、材料价格及正常管理水平,并利用目前的材料、 标准与设计,建造一幢各项功能相同或相当的建筑物所需的成本价格. 建筑物残值:指建筑物在不能使用时还能收回的价值. “土地使用期满而未申请续期的，土地使用权及其上房屋附着物由国家无偿收回。” 不同情况下折旧费公式变形： 当土地可使用年限＞房屋耐用年限，计算残值，公式为： 年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限 当土地可使用年限＜房屋耐用年限，残值为0，公式为： 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 第四步 计算纯收益 不动产