城市用地非理性扩张的经济分析.docVIP

城市用地非理性扩张的经济分析 ——以重庆市为例 谢金宁1 杨庆媛1 高群2，董士琳2，郝府祥 1 1.西南师范大学资源环境科学学院，重庆 400715；3.重庆市国土资源与房地产学会，重庆 400700 摘要：中国城市用地快速向外扩张的同时，城区原有土地长期处于低效利用状态，土地闲置和浪费现象十分严重我国耕地与人口逆向发展，人地矛盾土地闲置和浪费现象十分严重 图1 重庆市和全国特大城市平均用地年扩张率图 注：数据来源于《中国城市统计年鉴》（1998—2003）和《重庆市统计年鉴》（1998—2003） 根据《中国城市统计年鉴》的数据分析，从1996年到2002年，全国非农业人口超过100万的特大城市由34个增加到44个，建城区面积由7318.74 km2扩大到8809 km2；特大城市平均建城区面积由160.65 km2扩大到200.2 km2，增幅为24.62%，年均扩展4.1%。 直辖后，重庆市主城区（包括渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、渝北、巴南等9个区）用地规模快速扩展。《重庆市统计年鉴》（1998—2004）的数据表明，建成区面积由1997年的169.45km2扩大到2003年的271.88km2， 增幅达 60.45%，年均扩展达10.07%。 全国特大城市用地规模从总体上看是缓慢稳定扩张。重庆市用地规模的扩张则可以分为两个阶段：第一个阶段是从1997年到2001年的缓慢稳定增长期，在此阶段城市用地规模的扩张相对缓慢，年均扩展为4.46%，用地扩张趋势与全国特大城市平均扩张趋势基本上是一致的，但重庆城市用地年扩张率变化略小于全国特大城市平均变化率；第二个阶段是从2001年到2002年的快速扩张时期，年均扩展达到33.14%，与全国特大城市平均用地年扩张率呈反向发展：重庆市城市用地扩张率猛增到33.14%，而全国特大城市平均扩张率却下降到3.68%。。从总体上来看，重庆市城市用地规模的年均扩展率是全国特大城市扩张率的2.55倍，扩张速度大大超过全国特大城市的平均速度，并有呈加速扩张的趋势。 1.2 重庆市城市用地扩张合理性分析 城市用地提供了城市一切社会经济活动的物质基础，也为城市居民提供了一切生产与生活活动的物质源泉，一定的城市经济规模和一定城市人口规模需要一定规模的城市用地来支撑。城市经济规模和城市人口规模的增加，必然导致城市用地的外延扩张。目前所面临的首要问题是在我国现阶段社会、经济、技术水平下的城市用地扩张中，怎样合理控制城市用地的扩张速度，避免“摊煎饼”式地沿城市周边扩张。首先要测定城市用地扩张的合理速度，这里采用目前普遍运用的城市用地系数城市用地系数城市用地增长率与城市人口增长率之比。这说明城市用地规模过度膨胀，帕金斯认为，政府作为官僚机构的载体具有自动扩张的趋势，官僚机构和立法部门都追求预算的最大化。政府部门谋求内部私利而非公共利益（被称为“内部效应”），是政府失灵的原因在现行法律构架内，农用地转为建设用地以及集体存量建设用地的流转，必须以土地所有权的变更为前提。政府垄断了土地一级市场并获取大量的土地发展权收益，是现行增量土地供给制度的鲜明特征。“公共选择”政府治理模式与现行增量土地供给制度相结合，催生了“政府失灵”的不良后果。2.2.1 城市增量土地供给的成本分析 现行《土地管理法》第二条，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用我国现行的征地补偿制度是一种纯粹的补偿关系，这在计划经济体制下是合理和适用的，也广泛地被农民和社会各界所接受，但是在市场经济条件下却显得不合理。(hm2) 统一年产值产值(元/ hm2) 土地补偿费倍数 安置补助费倍数 折合人平土地补偿费、安置补助费总和(元) ＞0.067 34500 6 6 27600 0.067 34500 6 6 27600 0.060 34500 6.5 7 27945 0.053 34500 7 8 27600 0.047 34500 7.5 9.5 27370 0.040 34500 8 11.5 26910 0.033 34500 8.5 14 25875 0.027 34500 9 17 23920 0.020 34500 10 20 20700 ＞0.02 34500 10 20 20700 根据重庆市征地补偿安置办法规定土地补偿和安置补助费最高标准为27945元／人（不含青苗和地上附着物补偿），仅相当于2003年城市居民可支配收入的1.9倍。所以相对来说征地取得土地的成本太低。由于政府征地具有强制性，如果没有相关法律法规（土地利用总体规划、城市规划等）对征地数量的严格限制，土地供给曲线可以看成是一条与横轴平行的直线（S），完全富有弹性（图2）。征地成本不会因为需求的增加而上升，