五、控制性详细规划技术经济分析.ppt

??(1)根据城市经济发展水平，确定投放量????我国的房地产开发正处于起步阶段，投放量确定应以满足下列条件为前提：????????①根据市场的实际需求情况，保证供给的数量小于需求的数量；????????②为了避免圈而空之，几年不开发的情况，要以项目带动房地产开发，没有建设不予批地。 七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房地产市场 ?(2)以城市规划为指导，确定投放地段，引导城市发展方向????城市土地开发必须服从城市规划，因为一个城市的基础设施的布局与投入都是在规划指导下实施的，如一幢建筑任意排在城市的某一地方，尤其是高层建筑，它的配套基础设施费用要比有规划指导下大出好多倍，并将进一步加大城市基础设施的负荷，这势必使城市政府的包袱越背越重。????????①投放位置要根据当地的需要来安排，以有利于城市基础设施的建设；????????②在城市中建筑质量相对差的地段，能迅速地改变城市面貌，提高人民的生活居住水平。????????③能迅速改变旧城交通条件，建设新区道路骨架。????????④引导社会资金投资流向通过土地出让，政府筹集到大量城市建设资金，使社会资金流向城市建设，真正做到“人民城市人民建”。 七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房地产市场 中文版AutoCAD 实用教程 第五讲 控制性详细规划技术经济分析 一、控制性详细规划的经济分析的概念 控制性详细规划的经济分析，是控制性详细规划的重要组成部分，其任务是在一定的控制性详细规划设计方案的基础上，针对城市开发这一经济活动所进行的经济效益分析。 城市规划是城市开发的目标和手段，城市规划具有双重性，一方面，它是城市未来发展的蓝图，是城市开发的目标，这是技术经济的一面，反映出城市规划的前瞻性、科学性。另一方面，它也是城市开发的调控机制，是城市开发的手段，这是法制和行政管理的一面，反映出城市规划的合理性、法制化、政策性和强制力。城市规划的技术经济是法制和行政管理的基础。 二、控制性详细规划的经济分析的任务和特点 ? 城市规划编制工作，特别是控制性详细规划的编制工作，是城市开发前期工作，是城市规划管理的依据。为了增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性，必须在城市规划编制阶段加强经济分析工作，使城市规划具有坚实的经济基础。经济分析的结论，还可以成为制定城市政策的可靠依据，指导城市政府建立可持续发展开发的调控机制。 二、控制性详细规划的经济分析的任务和特点 1.增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性?? 通过经济分析，城市规划的方案具有经济背景支持，在满足城市规划基本原则的基础上，使城市功能规划、形态规划更加可行，保证城市规划的顺利实施。 2.提供城市政策依据，指导城市政府建立城市开发的调控机制?? 由于城市开发的要素(土地、建筑等)的空间分布不均衡，城市土地存在级差地租，城市各地段的征地成本、动迁成本、基础设施的成本差异较大，加上城市规划对土地用途和强度的控制，导致城市各地段的收益相差较大，如果城市政府不对这种利益进行调控，开发商必将寻求利润最大化的开发，给城市的进一步开发留下难题。 三、控制性详细规划的经济分析意义 1.整体性原则(宏观与微观结合、三大效益结合)2.效益性原则(经济效益优先)3.土地利用最优原则4.估价最不利原则5.可操作性原则(切合实际、简单化) 四、控制性详细规划的原则与指导思想 五、控制性详细规划的技术经济分析的内容 土地级别 综合 住宅 工业 毛地 熟地 毛地 熟地 毛地 熟地 一 ? 8798 ? ? ? ? 二 ? 6225 ? 6225 ? 7055 三 ? 4565 ? 4565 ? 4565 四 ? 3320 ? 3320 ? 2075 五 ? 2324 ? 2116.5 ? 1369.5 六 1162 1660 1162 1660 332 788.5 七 913 1245 913 1245 290.5 581 八 664 ? 664 ? 249 ? 九 456.5 ? 456.5 ? 215.8 ? 十 332 ? 332 ? 182.6 ? 十一 166 ? 166 ? 149.4 ? 十二 ? ? 滩涂待定 ? ? ? 上海市1998年5月公布的基准地价表(单位：元/m2) 1.城市房地产市场的概念????控制性详细规划的技术经济分析的对象是城市房地产开发，因此，我们必须认识房地产市场的特点。 ????(1)房地产市场的三级市场构架?????①房地产一级市场????房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将国有土地出让给土地使用者的交易市场。其特点是： 五、控制性详细规划的技术经济分析的内容