国开行安居工程贷款支持保障性安居工程建设的部分案例.doc

国家开发银行中低收入家庭住房（保障性安居工程） 贷款业务介绍 业务规定 支持范围 中低收入家庭住房是指由政府统一组织，或利用社会力量参与开发建设，以解决中低收入家庭住房困难为目的，面向中低收入家庭分配、销售或租赁，供中低收入家庭居住使用的住房。主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、棚户区改造、城市危旧房改造（含城中村改造、下同）、农民工公寓、农民安置房和农村危旧房改造等。 我行贷款可用于上述中低收入家庭住房及其配套设施的开发建设，以及中低收入家庭房源的购买。对于项目正是审批文件中明确包含项目区拆迁内容的，我行贷款也可用于对项目区进行拆迁、土地整理。 借款人 1、借款人 （1）政府确定的实施中低收入家庭住房开发建设或收购的企（事）业法人，如已与我行开展业务合作的城投公司。 （2）具有法人资格并取得房地产开发资质的房地产开发企业。 2、借款人需满足以下条件： （1）借款人已取得贷款证（卡）并在开发银行开立一般存款账户或专用账户； （2）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高； （3）借款人为具有法人资格并取得房地产开发资质的房地产开发 企业的，以往承建工程项目表现良好，无不良记录；借款人为政府直接确定的实施中低收入家庭住房开发建设的企（事）业法人的，借款人应承担具体项目开发、建设或项目经营管理智能。 （4）农民工公寓、公共租赁房项目借款人也可以是解决所聘用职工居住问题的具有法人资格的生产型企业。 （三）项目行政许可 1、项目符合土地利用总体规划、城市规划或住房建设规划，已取得建设项目选址意见书（或《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》）。对于城乡一体化建设涉及的农民安置房建设项目，已取得控制性详细规划或项目专项规划批复。 2、项目已获得地方政府有权部门的立项或可研批复。 3、项目已通过项目环境影响评价审批。 4、项目以完成土地预审。其他土地相关审批手续在贷款合同签订和发放前落实。 5、项目涉及拆迁安置的，需获得拆迁许可证，所在地政府应制定拆迁安置补偿方案。 （四）项目资本金 1、资本金来源：政府投入的财政资金、借款人自有资金等。 2、资本金比例：不低于20%。 3、资本金到位要求： （1）建设内容为经济适用房、限价商品房、廉租住房以及棚户区改造的，项目资本金应先于我行贷款投入项目建设。 （2）建设内容为其他中低收入家庭住房项目类型的，我行贷款与项目资本金同比例到位。 （五）还款资金 1、项目自由现金流：住房销售或租赁收入、配套商业设施的销售或租赁收入、因承担项目建设会获得的土地使用权出让收入返还、项目工程款收入、地方政府设立的住房保障专项基金、泪如预算的用于保障住房建设财政资金等。 2、公司自由现金流：借款人日常经营性收入、已注入公司的土地使用权出让收入、借款人取得的土地商业化开发收入等。 （六）期限规定 项目类属 贷款期限 宽限期 廉租住房项目 最长不超过5年 与建设期一致，一般不超过3年 经济适用住房、限价商品房项目 一般不超过3年，最长不超过5年 其他项目（公共租赁住房、棚户区改造等） 一般不超过10年，最长不超过15年 （七）信用结构 土地使用权抵押、房产在建工程抵押、矿权抵押、第三方连带责任保证担保、股权、收费权质押、应收账款质押（不含财政性资金）以及符合法律规定的其他担保形式。 （八）账户监管 1、借款人须在我行开立资金监管账户，项目贷款资金必须纳入资金监管账户封闭管理，我行对贷款使用实行全程监管，严格按照项目进度发放贷款。 2、借款人应在我行或我行指定银行开立结算账户，账户归集资金包括但不限于项目产生的收入，该账户接受我行或我行指定银行监管，确保资金优先用于项目开发建设和贷款本息偿还。 二、项目实施理念 1、坚持规划先行，统筹安排。 2、在新形势下，以保障性住房为引领，促进城市基础设施，“住房+配套”、“地上+地下”一并开发。 3、政府组织协调优势和开行的中长期投融资优势相结合，以开发性金融的方法实行商业化运作。 4、财政支持和金融支持结合起来。整合各方资源，引导社会资金投向，形成更大合力。 5、支持发展与防范风险结合，探索可持续的金融产品和模式，逐步扩大支持力度。 三、近期支持保障性安居工程建设的部分案例 （一）土地收入返还项目开发成本，实现资金平衡模式 天津市城中村改造项目。项目由天津市保障性住房建设投资有限公司建设，改造项目将整理天津外环线以内中心城区13个城中村，整理完成后将集约土地安置村民，项目区内土地出让收入返还平衡项目投资。天津市委、市政府向借款人增资25亿元，借款人利用该笔资金作为项目资本金，项目还款来源为项目内土地使用权出让收入返还资金，同时天津市政府明确，当遇到土地出让计划与还款计划错配或返还不足时，还款资金缺口在