城中村改造工作流程.doc

城中村改造工作流程与内容 工作流程 与区、村委人员成立项目公司和工作小组 摸查采集基础数据 委托规划师出设计方案 评估经济技术指标 与村委研究拆迁补偿安置方案与政策支持 召开村民大会或股东大会 与村民签订拆迁补偿安置合同 与村签订土地出让溢价分成协议 报方案予区政府，争取“一村一策” 报市城中村改造领导小组批示 办理设计要点，拟定招拍挂条件 挂牌出让，办理国土证 办理总规方案批复和用地规划许可证 落实土地返还款到位情况 办理拆迁许可证，安置村民，动工拆迁 仑头村和登峰村改造的商业模式 与村合作，成立项目公司，研究改造方案，前期报批工作以村为名义主体，项目公司为操作平台，争取政府税费减免、地价返还等政策，落实“一村一策”； 设定门槛，通过“招、拍、挂”方式委托土地开发中心出让土地，由项目公司参与摘牌 若项目公司摘牌成功，并最终成交价格高于我司与村协商的土地成本，则底价部分按照政策返还村，并由村返还项目公司用于建设，溢价部分按照2：8（暂定）比例双方分成，即村分成20%，我司分成80%。 若土地出让超出我司所能接受的价格而最终未能摘牌，则我司与村就土地溢价部分按照5：5（暂定）比例进行分成，用于补偿我司前期投入成本。 项目公司中标后，由村负责完成动员、临迁、安置等工作，我司负责设计、施工、融资、销售等工作。 项目开发建设后与村按照合同约定以利润或物业方式分成收益。 仑头村和登峰村改造的前期工作内容 委派专职人员（3-4人）与区、村委人员成立工作小组，扎根村委会办公，开始采集基础数据，包括摸查用地面积、拆迁面积，违章面积、有证面积、商铺面积、户数、人口、用地范围地形图、红线坐标、保留建筑等。 委托规划设计人员设计规划方案，研究经济技术指标，评估投入产出和测算投资收益，取得村委会一致意见。 根据规划方案与村委会研究拆迁补偿、安置方案，研究需要政府支持的政策。 召开村民大会或股东大会，并与村民签订拆迁补偿合同。 与规划方案指标以村委名义，一并报予区城中村改造领导小组，争取“一村一策”政策。 与登峰村达成正式合作开发合同，共同成立项目公司。 取得区政府同意后报市城中村改造领导小组批示，争取开设项目“绿色通道”。 根据市政府批文在市规划局办理用地设计要点，并与土地开发中心拟定招拍挂条件。 经土地开发中心挂牌出让，签订出让合同，办理国土证。 办理总规方案批复和用地规划许可证。 落实土地返还款到位情况。 落实拆迁补偿安置方案细节，办理拆迁许可证，动工拆迁。 方 案 阶段 谈判 报批 出让 施 工