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骏逸第一江岸五期营销策划报告 （概念稿） 易隆公司营销策划部 二00九年六月六日 第一部分 市场分析 整体市场描述： 2009年1-4月份以来,重庆楼市出现出以下几个明显地特征： 第一,节后成交大幅回升,小阳春势头强劲.1-3月,主城合计成交面积达461万平米,同比去年增长72%,交易量居全国第一.主要原因是,一是,开发商进行了符合刚性需求购房者地理性价位地调整,需求得到释放.“降价促销积极”是本年春天最显著地特点.二是,宏观政策地调控起到稳定市场地作用,促进了成交.三是,重庆经济受沿海影响较小,并且以自住购房居多；四是,各个楼盘出现降价优惠,很多自住者开始购房. 第二,短期回暖有望持续,长期回暖有待房价稳定.从5月份来看,成交量有所缓步,小阳春让大多数开发商获益.5月份,出现了个别楼盘预谋性地价格回升,在200-300元地幅度,主要是有意增强市场信心.但是,到了6月,一个明显地变化是,刚性需求地释放见底,适龄购房者地收入下降,工作前景风险大,预示近期买房意愿下降；一种后劲乏力地表现出现.我们认为,2009年下半年,是一个温和型地市场表现.房价地稳定（目前主城建面为5100元）有助于影响7-12个月地房市. 第三,两北地区房价最为坚挺.重庆两江新区及保税区地批准和建设启动,使重庆整体上出现房市地强心剂. 第四,今后8-12个月地房市预测：综合各个方面地现象和分析,有下列预测：一是,投资客户会进一步关注滨江楼盘及两北区域.二是,消化存量,小量、稳妥推新盘,适度提高成交均价,放慢新项目等是开发商地主要行为.三是,二手房暂不会回暖,整体上影响第一手市场地投资和流转信心.四是,近600万平方米地拆迁量,出现大量经济型住房,会消化一部分刚性需求.五是,由于大地产商全国发展地需要,重庆大盘仍会出现降价浪潮. 同类物业市场综述： 市场需求： 从1-5月地需求看,滨江楼盘（一线江景及临江楼盘）地市场需求比较旺盛.很多楼盘已消化完2008年地存量,2月以来新推地栋次,销售率都在80%以上,部分楼盘出现了优质房源“暂不销售”地情况.比如,华润24城、海棠晓月、江枫美岸、珊瑚水岸等.5月份以来,现场看房者,沿海及外地投资者有所回潮.我们在连续三天地现场观察中,均在24城、江湾城等滨江楼盘发现外地购房者. 市场现状及特征： 从九滨路、嘉滨路、北滨路、南滨路地项目看,目前地现状有以下几点： 第一,目前（5月30日）未售在售地套数大约（不含装修房、别墅洋房、北滨路长江段）：3000套,大户型110㎡以上约占75%,70—105㎡约占25%. 第二,目前,总体均价在5500----5700元（折后）地区间,最低起价：4900元,最高到价：7200元.（江湾城、春森彼岸纯豪宅除外,均价在6400元）.总体价格区间：总价在60万----110万.有些楼栋出现定价完全相同地局面,说明市场地认识和反应是一致地. 第三,我们从现场地观察看,外地客户有所回升,很多是委托重庆地代理公司和亲戚朋友代为看房,利用QQ、传真发送楼盘资料.主要因素是,两江四岸地规划变化和重庆建设宜居城市以及“重庆滨江楼盘价格毕竟很低”等三方面地原因促使看江楼盘升值潜力看好. 第四,未来4-5个月供应量大盘有：江湾城、春森彼岸、海棠晓月、24城,估计有15栋左右. 第五,从产品看,绝大多数楼盘观江面好地,都有70---105㎡区间地中等户型,满足本土附近地居民购买,或者满足教育配套而设置中小户型,比如华润24城,东海岸.从户型设计看,110㎡以上地大多数都有空中院馆,可变赠送空间,在10---22平米地区间及入户花园.尤其是华润24城及江湾城,在大户型地设计上更显装修运用灵活、空间多变地特点.,受到购房者地欢迎.从不完全统计及现场走势观察,大户型中,较快消化地有：120---133㎡地区间. 三、同类竞争项目地情况概述： 本项目地性状：属于一线看江地滨江楼盘,为大社区地最后收官之作；总套数315套,户型在设计上都考虑了观江大阳台.在总价层次、目标客户群体、市场辐射范围三个方面来衡量,其可能形成直接竞争楼盘地情况如下,列举产品地重要指标作为参考. 1、九滨路： （1）华润24城“观止”: 户型：123—144㎡,带院馆：21㎡； 价位：5500元---7400元； 配套：万象商业城、谢家湾小学本部等. 客户群体：二次置业兼投资者,杨家坪地区本土居民,外地投资客户. 市场状况：销售较好.首期到今已销售95%以上. 明显优势：二次置业2成按揭还可7折利率；配套优越；开发商综合品质和品牌. 主推诉求：九龙坡区顶尖地江岸豪宅；品牌实力是房子升值地重要因素. 2、南滨