房价收入比的起源、算法与应用：基于文献的讨论.pdfVIP

Finance TradeEconomics．No．12。2011 房价收入比的起源、算法与应用：基于文献的讨论 张清勇 内容提要 ：房价收入 比是反 映住房 支付能力和住房市场整体运行状 况的重要指 标。 本文考察 了房价收入 比的学术渊源以及世界银行、联合 国人居署等国际机构对该指标的 推广和应用，并从房价收入 比指标设计者、推广者的研 究入手，讨论该指标 的长处与局限 性，辨析其计算方法和具体的数据采集方法。在 比较 了房价收入 比的理想算法和次优算 法之后，兼顾数据可得性和计算结果准确性 ，本文提 出了直接采用平均数计算中国房价收 入 比的算法。 关 键 词 ：房价收入 比 住房支付能力 住房市场 作者简介 ：张清勇，中国人民大学农业与农村发展学院讲师、博士 ，100872。 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号 ：1002 8102(2011)12 0114 06 一 、 引 言 用住房支付能力来概括和总结住房问题是常用的方法。Jensen(1998a)指出，“有许多种 (住房支付 能力)指标，包括住房收入 比、不变质量比较和市场篮方法等。没有一种支付能力指标对所有情况都是 准确的……住房收入比体现了家庭收入和住房支出之间的关系，是几种支付能力指标中应用最广的”。 房价收入 比、房租收入 比都是 “住房收入 比”类指标，其中房价收入 比用得最多，世界银行、联合 国人居 署 、经合组织、亚洲开发银行等都使用该指标对住房市场状况进行评价 。该指标还被纳入到其他指标体 系，如联合国的城市指标、可持续发展指标等。 在我国，自从改革开放拉开房改大幕之后 ，房价收入 比指标得到了越来越多的应用。1994年 《国务 院关于深化城镇住房制度改革的决定》指 出：“新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数 ，要逐步提 高，2000年 以前达到 3．5倍”；1998年 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 规定 ：“停止住房实物分配后 ，房价收入 比在 4倍 以上 ，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补 贴的地区，可 以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。但是，国内学者、政策制定者 在房价收入 比的计算和应用上出现了不少 问题 。例如 ，大量研究提及房价收入比的国际参照数字 ，冠上 “国际惯例”、“国际警戒线”等说法 以佐证其论点，还有许多研究用它来判断住房市场是否出现泡沫。正 如宏观经济研究院投资研究所课题组(2005)指出的：“围绕着房价收入比问题 ，社会各界看法不一”。在 有关房价收入 比指标的算法、数据采集、计算结果的阐释、可信程度、应用范围等 问题上，也有不少争沦。 这一系列 的误用和争论很大程度上是由对房价收入 比指标 的由来 、长处和局限、使用数据和算法等方面 知识 的欠缺引发 的。 本文考察房价收入 比指标的学术渊源 ，从指标设计者 、推广者 的研究人手 ，讨论该指标 的长处与局 限性，辨析其算法和具体的数据采集方法，在 比较房价收入 比的理想算法和次优方法之后，兼顾数据可 得性和计算结果的准确性，尝试提出中国房价收入 比的算法。 二、房价收人比的由来与推广 (一)房价收入 比的来历 有关住房支付能力的学术研究可追溯到 19世纪恩格尔等人对家庭收入用于食品、房租等项开支的 114 万方数据 jI}彳 睛2011年第12期 考察。后来，“一周薪抵一月租”、房租支出不超过家庭收入的25 成为一种经验法则，“每个人都同意、 都知道这个法则并将它当作一种合理的界限”(Feins和Lane，1981)。从2o世纪30年代起，该法则纳入 美 国的住房政策 ，作为核定资助对象的参考 。另一个版本 的经验法则是购房款不应超过家庭年收入的 若干倍 (Meen，2003)，被应用于慈善救济、银行甄别贷款客户等领域。 价值收入 比是和房价收入 比类似 的指标 。在美 国 《1956年全 国住房细账》(1956NationalHousing Inventory)中，“价值收