【重磅】015中国养老地产10大趋势2015.1.29.docxVIP

导语：■2013年8月，李克强在国务院常务会议上明确，政府在“保基本，兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为养老服务业的“主角”；■2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，这是首个养老地产可以享受的政策；■2014年12月24日，中国通过养老保险制度改革方案，养老并轨释放积极信号。市场方面也是热闹非凡，呈现出一片“你唱罢了，我登场”的景象，各路资本蠢蠢欲动，市场探索不断前行。项目方面更是八仙过海各显神通，在客群、运营模式、融资渠道和大数据智能化发展等探索都有所突破。陆道股份认为，2015年将是养老地产快速发展，市场探索逐步深入，企业分工日益专业的阶段，政策、市场和项目三个方面都会发生明显的变化。一、市场层面1国家动真格——养老地产真的要受惠了2013年国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将养老服务体系建设纳入国家战略，但市场化运作的养老地产尚未纳入政策体系，几乎没有针对养老地产的政策出台；资金沉淀大、利润率低的养老地产项目在开发运营过程中遇到了土地性质、津补贴等一系列政策障碍，项目运营举步维艰。但自2014年起，市场期盼已久，专门针对养老地产的政策开始落地，养老优惠政策逐步向养老地产倾斜。2014年4月23日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。这意味着建设性养老用地有了国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。我们认为，中国养老盘子太大，单纯依靠国家力量难以在短期内解决快速老龄化所带来的养老服务体系不完善问题。政府出台的一系列政策虽然大多仍针对事业性养老，但在依靠民间力量发展养老服务体系方面的态度是明确的。养老地产土地政策的落地，标志着养老地产享受国家优惠政策的开端，接下来可能专门针对养老地产的税费，津补贴等的政策也会陆续出台。二、市场层面2拨开云雾见青天——盈利模式日益明朗化在老年人口数量、增长率、潜在消费市场规模、床位缺口等宏观数据的刺激下，各路资本垂涎三尺，将养老地产视作一片新蓝海，一大批养老项目如火如荼的开始建设。但是在大量项目启动之后，市场反应并没有预期的那么热烈，能成功运营的仅仅是少数。如何赚钱困扰着养老地产的发展，如何盈利成了企业不得不重新考虑的问题。可喜的是，走在前列的企业已经多角度探索养老地产的盈利模式，并且取得了一定的成绩。例如亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”；这些先行者们通过几年的战略发展研究，项目试水实践，给中国式养老地产发展模式很多有益的方向探讨。我们认为，养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段，虽然距盈利模式成熟尚有距离，但在2015年，将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。3众人拾柴火焰高——更多企业参与进来首先，常规地产市场的黄金时代已经过去，无论是像万科、远洋、绿城、绿地这种大型地产企业，还是中小地产企业都在主动或被动地寻求转型，否则就会面临被市场清洗淘汰的局面。他们之中会有越来越多的企业进入到养老地产行业里来。其次，出于产业链延伸和协同的考虑，国内保险公司对养老地产市场一直非常看重。泰康、平安等大型保险企业都在积极谋求养老地产的布局，甚至“泰康之家”等与养老保险紧密关联的养老地产项目已经成熟落地。而且，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径，如美资哥伦比亚投资集团、城堡投资都在与政府接触寻求政策支持。据我们不完全统计，已经有10余家保险企业、80多地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。相信随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，会有更多的企业参与进来。4三个臭皮匠赛过诸葛亮——企业分工专业化美国养老地产生态系统的核心是风险收益的分拆与匹配。投资商、开发商、运营商的角色分离实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。开发商通过快速销售模式获取开发利润；REITs通过长期持有资产获取稳定的租金收益；基金投资人通过资产买卖获取资产升值收益；而运营商则借助轻资产模式放大经营现金回报，承担经营风险的同时也能获得较高投资回报率。相比之下，刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其它金融投资企业，但各自的角色定位仍然比较模糊，往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色，投资商、开发商与运营商尚未实现完全分离。我们认为，随着养老地产市场的快速推进，各类企业的短板会暴露的更加明显，企业间分工与合作的必要性愈发明显