国内科技产业园区发展初探-五合智库.PDFVIP

国内科技产业园区发展初探 2008-01-10 文：卢求 德中建筑协会主席，五合国际（5+1werkhart ）中国区副总经理 邹毅 五合智库总经理 图：五合国际 + Henn Architekten 地产开发的新热点——新型产业园区的开发 伴随着中国经济的高速发展，科技创新，产业升级越来越成为城市经济增长的主要动力，企 业的集群发展与产业链效应对城市土地开发与产业园区的发展提出了新的要求与挑战。在我 们接触的大量客户之中，有越来越多的地产开发企业，在住宅、商业等市场竞争日趋激烈的 时刻，开始放宽视野，寻找新的开发领域和业务增长点，很多企业都把目光集中到产业园区 的开发之上，新型产业园区的开发即将成为地产开发的新热点。 图 1 企业的集群发展与产业链效应对城市土地开发与产业园区的发展提出了新的要求与挑战 国内产业园区发展的误区和问题 企业是现代经济社会的基本单元，研发与生产是企业增长的基本，产业链的聚集效应是近年 来高新企业快速增长的一个重要特点，因而新型科技产业园区的规划开发就是要在研究区域 产业结构市场发展的基础上，提供能将最大限度地满足增长型企业在不同发展阶段所需的园 区设施，但是目前就国内产业园区发展来看仍存在很多误区和问题。 园区建设盲目化 前一轮科技园的开发在中国大陆上遍地开花，存在许多误区和问题。首先体现在园区 建设的盲目化，缺乏在区域经济发展研究基础上的合理布局。根据我们的研究与统计， 一线城市平均十余个，二线城市平均 5-10 个，三线城市也有众多项目纷纷上马。大量 科技园区的盲目上马暴露了诸多问题。 1 图2 园区建设的盲目化，缺乏在区域经济发展研究基础上的合理布局 园区产业定位模糊 许多科技园区功能定位模糊，不能发挥产业链聚集效应，有些则是打着科技园的名义， 实际开发房地产项目。现代化的工业研发体系，对科技产业园区提出了专业化要求。不 同的园区，对资源依赖、基础设施、服务配套的需求各不相同，园区的策划与规划须谨 慎研究产业布局对空间的特殊要求。园区在规划策划阶段应以产业研究成为明确产业结 构关系的重点，注重上下游工业企业间的融合对园区结构的影响。 园区规划典型误区 国内大量不成功的园区通常没有进行认真规划策划。存在以下问题： 1 产业定位不明确 对工业园区的产业类型缺少前期的必要分析和明确的功能定位，如：城市区域内的产业调查， 园区内主导产业及其产业链的分析，区域带动策略等等 2 缺少对基地现状条件和开发和整体规划的分析 缺乏对基地的现状地形、地貌、周边环境等条件进行必要的分析，未考虑到周边其它地 块内的项目对该工业园区内各功能区项目分布的影响，缺少对整个工业园区分时开发和 整体规划的策略思维 3 功能结构布局不合理 2 在规划布局中很少考虑到城市主导风向对产业布局的影响，或将轻工业与重工业区划分 明显，为招商带来不便，同时极易降低居住地块的品质。 4 道路系统不合理 在道路的等级、规模、交通组织方面缺少系统的考量，通常用多条尽端道路来实现工业 园区的封闭式管理方式，缺少充分的理论依据与事实支撑。 5 景观系统缺少整体性 有一些园区的景观设想，但没有从整体的角度对园区的景观轴线、景观节点等元素进行 控制。 园区规划与招商脱节 国内尚无专业从事科技园区的规划设计机构，因而对园区的开发运营缺乏专业整体的把 控能力，往往以一般工业区域办公区的规划方式进行产业园区规划，没有掌握产业园区 运营特点与招商模式，因而规划仅从建筑本身功能，园区流程要求考虑，以这种规划指 导开发将存在较大风险。 国内几种工业园区的发展与特色 就中国产业园发展特点与现状来看，未来可以存在以下几种形式的产品，其开发