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人民币自由兑换及房地产市场联动效应摘要：人民币的自由兑换与房地产市场之间具有一定的联动效应。在自由兑换进程中，外国的套利性资本与国内过剩的流动性涌入房地产市场，助长了房地产市场的虚高。分析日元在实现自由兑换进程中所导致的房地产泡沫问题，并将其应用于我国当前的经济形势，能够对我国正确处理人民币自由兑换与房地产市场稳健发展之间的关系提供经验借鉴。 关键词：自由兑换 房地产市场 日本经验 联动效应 引言 在近期关于人民币加入储备货币体系和特别提款权构成的讨论中，人民币的可自由兑换问题再次成为焦点，我国坚持的有控制的可兑换性在这一背景下将如何实施，是当前人民币国际化过程中亟待解决的问题之一。 基于我国现行的外汇管理制度并借鉴日本、德国等国的相关经验，我国必须对实现人民币自由兑换的进程与节奏进行控制，使其能够与宏观经济的稳健发展相协调。如果操之过急，可能会催生房地产市场泡沫。 一、SDR改革进程中关于人民币自由兑换的争议 在纸币流通条件下，货币的自由兑换，是指一个国家或一个区域货币同盟内的居民可以按照市场汇率不受限制地将本国货币兑换成外国货币，以用作对外支付的手段或可供贮藏的资产。按照《国际货币基金协定》的定义，参加货币自由兑换协定的成员国，不得对经常项目下的贸易往来支付和资本项目下的资金转移施加限制。也就是说，一方面，该种货币可以在国际经常往来中无条件地充当支付手段，对方国家必须无条件承认其法定价值；另一方面，当对方国家提出相关要求时，本国亦应无条件承兑本国货币。目前，世界有包括美国、日本等在内的50多个国家接受了《国际货币基金协定》中关于货币自由兑换的相关条款使其货币成为可自由兑换的货币，而人民币并未在此之列。 近年来，随着中国整体经济实力的不断增强，中国在国际贸易市场和国际金融市场上的影响力不断增大，这使得国内外学术界对于使人民币成为继美元、日元、欧元之后的又一种储备货币的讨论正日益兴盛。而在最近得到广泛关注的特别提款权（SDR）改革问题中，把人民币纳入构成特别提款权的一篮子货币的提议也得到了很多支持。 但是，无论是加入储备货币的行列还是纳入特别提款权的构成，都对人民币的自由兑换、特别是资本项目下的可自由兑换提出了更高要求。尽管国际社会希望人民币为此做出更多调整，加快人民币自由兑换的进程，但我国显然更倾向于根据自身经济发展的需要，自行掌控人民币自由兑换的节奏。人民币实现自由兑换与加入储备货币之间是否存在对等关系，是否令人民币以可自由兑换的方式加入特别提款权构成，以及与之相适应的人民币实现自由兑换的路径、进度等，是我国目前亟待解决的政策问题。 人民币的自由兑换，是关系到我国汇率安全、进而关系到我国经济稳定发展的重大决策。1996年12月1日，我国履行对国际货币基金组织协定中第八条款的承诺，基本实现了经常项目的可自由兑换，并逐步开始向资本项目可自由兑换过渡的进程。在要求人民币实行自由兑换的呼声日益高涨的大背景下，我国必须综合参考国内经济特别是对经济有重大影响的行业对自由兑换进度的承受能力，以及国际上已有的推行货币自由兑换的历史经验，从而对人民币自由兑换的进程、方式做出正确选择。从目前已知的国际经验来看，如果在某些经济条件、市场条件尚未完备的情况下对自由兑换的推动操之过急，或者方式方法选择不当，则很有可能催生资本资产泡沫，特别是房地产市场泡沫。 二、货币自由兑换与房地产市场的联动效应 房地产作为宏观经济的综合产业，直接关联有色金属、钢铁、大型机械、建筑材料、家具等57个上下游相关产业，是国民经济中占有举足轻重地位的大部门，是助推整体经济发展的重要力量。而一国货币的自由兑换，通过作用于本国的汇率和利率水平，会对房地产市场产生重要影响。推进货币自由兑换进程，必须考虑其对房地产市场的作用方向和程度。 一般而言，货币自由兑换通过以下两个方面影响一国房地产市场： （一）外资套利性投资导致的房地产虚高 外资向一国房地产市场的投资水平遵循一般的投资决策规则，即当投资该国房地产市场的真实收益率高于世界平均的投资收益率时，外资就会选择进入市场逐利，提高该国房地产市场的需求进而推高价格，直到这种超额投资回报率消失为止。一般而言，外资投资的真实收益率取决于： 1、资本可自由兑换的程度 资本可自由兑换成外币的程度直接影响外资流向本国房地产市场的积极程度，虽然这并不是外资投资的先决条件，却是左右投资流向的一个长期性因素。一般而言，外国资本对本国任何资产的投资行为，都受外汇管制的严厉程度的制约，需要面临跨境结算的汇兑问题。虽然在资本不可自由兑换的情况下，外资仍然可以通过其他的渠道进入本国房地产市场进行投资，但在初始投资时和收回投资收益时都要面临高昂的换汇成本，这无疑削弱了本国资产对于外资的吸引力。一旦一国实现了资本项目下的自由兑换，则投资成本降低本身就加快了外资流