第六章+不动产评估.pptVIP

三、净收益的确定 （一）净收益 1.定义 净收益是指归属于不动产的总收益除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 2.在确定净收益时，必须注意不动产的实际净收益和客观净收益的区别。 ⑴实际净收益 ?是指在现状下被估不动产实际取得的净收益。 ?由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。 ⑵客观净收益 ①含义 不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观净收益。 3.客观净收益的计算公式 净收益=客观总收益-客观总费用 ②只有客观纯收益才能作为评估的依据。 （二）客观总收益 1.含义 总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。即被估不动产在一年内取得的所有收益。 2.计算时注意以下问题 ⑴求总收益时，以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 ⑵在计算以客观收益为基础的总收益时，不动产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。 （三）客观总费用 1.定义 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。 (四)不同类型的不动产净收益的估算