广州珠江新城CBD内甲级智能化写字楼项目可行性研究.doc

目录 项目背景――――――――――――――――――――――――3 市场分析――――――――――――――――――――――――4 项目 SWOT―――――――――――――――――――――― 62 项目定位――――――――――――――――――――――――64 项目技术可行性分析―――――――――――――――――――67 项目财务分析――――――――――――――――――――――78 结论――――――――――――――――――――――――――89 项目背景 1.项目名称： 待定——广州珠江新城CBD内甲级智能化写字楼 2.开发商 拟我司与地块业主方合作开发 3.项目所在地 珠江新城CBD珠江公园旁 4.总体规划 珠江新城为广州新的城市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。 5.项目规划 项目总占地7500 M2，用地面积400 M20平方米，由一幢26层塔楼和4层裙楼组成（初规），具体为： 地下室车库三层共17000M2（不包括在总面积内），首层商铺3500 M2，二、三层商场共7000 M2 （第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所功能） 写字楼共42115.57M 2。 6.项目目前进展 地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟； 谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。 7.合作方式 由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本研究报告以村我双方按3.5：6.5之比例分成实物为基础分析计算。 市场分析 一、市场研究 1.房地产产业政策及产业走势分析 2006年7月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有三个： ?　　一个是于2006年8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。我国从1999年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个《规范》明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅包括对垄断行为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。 ? 　　二是建设部提出的对单套建筑面积在90平方米以下的新开工项目进行限价开发。这个政策的初衷应该是好的，但其成功实施的前提条件有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些官员的寻租空间。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，如果要通过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策如果实施，其唯一作用将是增加房地产市场的交易成本。实际上，价格竞争机制是市场经济的基本运行机制，任何违背这一机制的政策都会阻碍市场运行，增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高）。 ? 三是建设部等六部门联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，《意见》对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门的密切协作。 2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事： ?　一个是8月1日，国家发改委等五个部门以“特急”文件要求各地用1个月时间，对今年上半年总投资1亿元以上的新开工项目逐项进行清理，核查是否符合国家产业政策，是否符合土地审批、环保审批以及信贷审批和安全的要求。 ?　二是8月16日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古新丰电厂项目违规建设和发生的重大施工事故做出严肃处理，内蒙古自治区政府主要领导向国务院做检查。 ?　3年多来的调控实践和政策辩论已充分表明，地方政府的执政观念和执行能力是宏观调控成败的关键。可以预见，在这两件事情后，地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而土地督察制度和环保督察制度的全面启动，又