酒店式公寓连锁经营平台可行性报告.doc

酒店式公寓连锁经营平台可行性报告 一、???????? 市场篇? 1、酒店式公寓的起源和发展? 酒店式公寓从严格意义上来讲至今没有一个准确的定义。从字面上理解，它首先是公寓，即房地产的一种类型，而不是酒店，在酒店中有一种公寓式酒店（Apartment Hotel）有些类似，但两者性质上有质的差别；其次其采用酒店式服务或管理，相对与一般的物业服务（管理）来说，它提供的各类服务更象酒店，如房屋清洁、送餐、洗衣、叫醒等，服务档次比较高，有的还采用酒店按日出租的管理方式，适合中短期居住者（租赁者）。酒店式公寓有两种，一种是只租不售，另一种可以出售。对购买者来说是一种有限自用的投资型物业，即购买者和使用者相分离，购买者以投资为主，关心回报率，采用自行或委托出租方式获取租金收益。? 从世界范围来看，酒店式公寓比较普遍，其兴起于20世纪60年代，遍布于各大城市中，拥有良好的管理和服务，大多数只租不售，作为一种经营收益的房地产。作为房地产和酒店结合的产物，酒店式公寓与产权酒店、时权酒店（Timeshare Hotel）有不少共同点，主要体现在它们提供的服务上面，但从是否具有产权和产权性质来看三者完全不同：后两者都为酒店，而时权酒店只有相应天数的使用权没有产权，而且后两者基本都是一种旅游度假的衍生产品，与旅游和酒店密不可分，而前者更是一种房地产产品。? 中国的酒店式公寓发展于20世纪80年代中后期，随着当时改革开放的不断深入，台港澳及海外与国内经济文化的不断交流，大量境外人士进入国内，引发了高档酒店的大量需求，与此同时从90年代初开始也兴起了一阵高档公寓的建设高潮，其又称为外销房（2001年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服务。从上海的情况来看，截止2001年，基本上市场上已建立的酒店式公寓都属于外销房范畴，为了方便管理和经营，其中大部分也与国外一样，只租不售，如嘉里中心等。（见表一） 表一：上海酒店式公寓（主要）一览表 ? 酒店名称 区域 房型 租金 协和酒店公寓 静安南京西路 1-3/1 4600-15000 嘉里中心 静安南京西路 2/1-4/2 $3000-8000 静安广场 静安华山路 2/2 $1800 香格里拉公寓 静安铜仁路 1/1 $2300 新黄浦酒店公寓 黄浦永寿路 1/1-3/2 $1400-2900 天赐公寓 黄浦广东路 1-2/1 $500-1700 丽晶大厦 长宁仙霞路 3/2 $3000起 锦绣公寓 长宁虹桥路 2/1-3/2 3500-6000 鹿特丹花园 长宁古北 1/1-2/2 $900-1300 美丽华公寓 长宁古北 2/2-3/2 $1000-1800 金桥公寓 长宁东诸安浜路 2/1-3/2 $1000-1600 鸿发苑 长宁新华路 2/1-4/2 $1200-2500 环球广场 浦东桃林路 1/1-3/2 3800-7500 汤臣中心 浦东八佰伴 1-3/2 2900-14000 嘉里不夜城 闸北不夜城 1/1-3/2 $500-1800 港汇广场 徐汇华山路 2-3 $1800-2700 东亚富豪 徐汇衡山路 2/2 $4000 名仕苑 徐汇广元路 1/2 $1000 香港广场 卢湾淮海路 2/2 $2600 ? 而从2000年10月的mycity开始，上海陆续出现了多个标榜为酒店式公寓的小户型物业，如虹桥首席、蓝朝部落、青年汇、金银汇、奔腾新干线、巴黎时韵、自由自宅等，都为出售物业，售价从6000-12000元不等，而且都在短期内取得良好的销售业绩。于是乎从2002年下半年到2003年，大量类似物业将要上市。一时间，市场上充斥了大量的酒店式公寓，并且都打出了产权物业、酒店管理、高额回报的广告语，俨然上海即将成为酒店式公寓的投资天堂。 2、酒店式公寓的现状和问题 在上面的叙述中，我们将目前上海的酒店式公寓分为两大类，一类是原来外销房所形成的酒店式公寓，另一类就是2000年以来新上市的小户型酒店式公寓，在它们还没有真正注入酒店式管理服务以前，也许只能称之为单身公寓。? 对于上海原来的这些外销房酒店式公寓来说，它们已经走出了20世纪末的那段低谷，应该说市场前景看好，理由如下：（1）大多面向高档的短期租赁客户（海外和台港澳来沪人员以及国内的高级管理人员），客户定位比较固定；（2）实际供应量也有限，总共不过2000余套物业（不提供酒店式服务和管理的外销房不计在内），且通过多年的经营和管理已经形成固定的客户网络；（3）其价格、租赁情况和投资回报主要受整个国民经济形势发展的影响比较大，而随着中国加入世贸组织和上海本身国际金融经济中心的确立，市场是在不断走好。该类物业的主要问题是限于各自的规模，只能小打小闹，形成不了大的气候，尚不能同上海目前的酒店业所抗衡。?