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探析房产测绘中面积测算问题和处理方法 　　【摘要】房产测绘成果的好坏不仅影响房屋所有人的合法权利，同时对房屋产权、产籍管理工作起着重要的作用。本文结合房屋面积测算工作实际，对房产测量中房屋面积测算过程中经常碰到的几个问题进行探讨，并提出一些自己的建议。 【关键词】房产测绘；测算；问题；处理方法 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 前言 房产测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各种相关信息。房地产测绘成果既是处理各种产权纠纷、恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。为此建设部于2000年8月1日发布实施了我国第一个房产测绘国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），其发布实施对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、提高房产测绘的现代化水平、促进我国房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。但是，由于该规范是开展全国房地产测绘工作的统一技术标准，原则性较强，可操作性欠妥，再加上由于测绘者对《房产测量规范》的理解程度还不够，某些问题的认识和理解存在一定的偏差，因此在实际测量操作中总是捉拿不准，给工作带来麻烦。本文将在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨，寻求一种正确的处理方法，切实解决实际工作中出现的问题，让测算成果更准确。 一、房产面积测算存在的问题与处理方法 1、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题 这是我们长期从事房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化，异产同幢房屋空间面积的分极成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积，作到公正、公平、合理分摊已成为我们测量人员的一项重要工作。过去以福利分房为主，产权关系单一，建筑面积只是一个量化的指标。目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼屋价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾，因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但是又十分隐蔽。其实不仅仅是地下室，其他共有面积跨层分摊是也存在同样的问题。在实际工作中，当共有面积跨层分摊时，我们必须认真界定共有面积及其分摊范围，并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表，以增加透明度，保护产权人的合法权益。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位同行探讨。关于自然层的认定国标《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”，这就要求必须对自然层有明确的定义。吕永江老师编著的《房产测量规范与房地产测绘技术》中对自然层做了如下定义：房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，因此，复式（或跃层）结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题： 1.1.户外楼梯、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井的面积会大幅度（甚至成倍）增加，势必会加大复式房（或跃层）权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说，一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口，只因是复式（或跃层）就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。 1.2.当一栋房屋中复式（或跃层）结构与错层同时出现时，外墙面积如何计算。如图1中A部分为复式结构而上下为错层，显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层，如果复式与错层交错情况复杂，则外墙面积计算的难度会大大增加，同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到，我们都没把复式结构(跃层)的上部算做自然层，这样相关矛盾也都迎刃而解了。 2、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算 在高层建筑中，因结构需要在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，如图2， 遇到此种情况我们目前的处理方法（经了解很多城市都是同样处理的）是：无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其他的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而国标中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取