吕梁交口县水头华府项目营销策划方案(定稿版).ppt

推广难点 应对策略 市场抗性较大，对商品房居住认可度较低 多批次，重复性推广宣传 未形成公众认可商品房的价值与价格市场 结合市场购买力，树立价格标准，推出产品的市场价值点 客户资源较为分散，城区人口量难以满足市场需求 “走出去” 战略，行销推广模式 客群分流风险 提高产品质量，主推产品性价比 推广难点及对策 推广市场分析 推广市场描述： 一、交口县共计12万人口，其中城镇人口3万左右； 二、当地可使用媒体资源：电视台，少量平面广告位，街头条幅、墙体广告； 三、下辖“水头”“康城”“双池”“桃红坡”四镇，“石口”“回龙”“温泉” 三乡及若干行政村； 四、周边有大量从事矿业生产客群与农村拆迁搬迁客群。 交口县人口与面积较小，宣传推广的关键不是让客户接收到项目信息，而是通过多批次，全方位推广让客户接受“上楼”的生活方式； 目标客群推广区域 次主力客群 主力客群 孝 义 灵 石 山地中心区 山地、丘陵交会区 备注：交口县城地处吕梁山腹地，地理、交通、经济基础薄弱；交口县下辖东部乡镇，达到孝义灵石与交口同等距离，且原属孝义，经济交通条件较好，到交口置业动机有地缘离心力。 总结：出于地缘与经济方向考虑，主力客群定位在以交口县城为经济生活为核心的周边区域；次主力客群经济交通地缘临近孝义，行政地缘临近交口，置业动机有较大选择余地。 推广市场分析 一、交口县人口密集区域集中于“桃红坡”“双池”一代，而此区域原属孝义，临近阳泉曲工业基地与孝义市，客流有分流影响。 二、“水头”“石口”“康城”客群是本项目的支柱客群。 三、周边采矿区职工与务工人群成为本项目主要潜在客群。 持销期 开盘强销期 蓄客期 形象宣传期 9—11月 6—8月 4—5月 12月—次年 形象导入 概念宣传 形象深化 快速成交，加速推广 售楼部 员工 资料 户外 售房车外出宣传 墙体广告 短信 条幅 售房车外出宣传 海报 飞播 单页 短信 条幅 短信 售房车外出宣传 此阶段要加速对团购客群，拆迁客群的深度挖掘，尤其是多次重复性的宣传销售工作的展开； 广告投放比例曲线图 宣传为辅，活动为主 开盘日 推广——宣传计划 交口市场推广，关键在于对客户挖掘与市场开拓，宣传重在长期性，重复性，各阶段要以平稳、匀速推广为主； 宣传推广模式 包装推广：售楼部，样板间，工地围栏；销售车，看房车 感受体验“楼房”生活，树立项目形象； 媒体推广：电视飞播，单页，条幅，墙体广告，海报，短信； 活动推广：赠送小礼品，结合当地集会、庙会冠名推广； 重复性、全方位接受项目信息； 加强人际二次传播，提高项目口碑； 包装推广： 售楼部 沙盘模型 工地围栏 样板间 媒体推广： 媒体方式 目标客群 预期效果 备注 电视飞播 全面覆盖 项目信息与可信度 针对交口县客群较为分散情况，建议多种方式传播项目信息。同时大量的宣传模式应采取“走出去”，在市场一线直接传播。 单页 城镇人口 短期促销与二次传播 条幅 城镇人口 促销与项目信息 墙体广告 交通干线随机客流 长期性挖掘随机客流 短信 全覆盖（多批次） 来电、来访 海报 矿区，乡镇 矿区客群传播 总结：交口县的宣传不仅要有政府的支持，更重要的是多次性的对目标客户进行广告攻击，同时必须采取“走出去” 的战略方式。 媒体推广： 墙体广告 短 信 单 页 条 幅 活动推广： 利用小投入、密集的活动，如：关帝庙会，抽奖、赠送等活动来保证市场的持续热度，同时意向客户进行持续轰推销，确保销售工作的顺利进行。 庙 会 抽 奖 促 销 项目营销与推广 项目推广策略 项目营销推广战略分析 项目销售策略 销售策略分析： 项目的销售问题： 1、学府公馆的价格问题与当地房地产的价格问题； 2、项目体量较大，怎样顺利消化问题； 3、产品抗性与市场不成熟问题； 一、提高产品质量，物有所值； 二、低利润策略，确保打开市场； 一、抓紧现有城镇主流客群； 二、行销，挖掘潜在客群； 一、体验式销售策略； 二、放大卖点，长期行销； 销售策略分析一： 问题一：当地房地产市场的低价位问题？ 一、提高产品质量，物有所值； 卖点提炼 风格差异化（简欧），有形象感； 强调生活方式差异性：取暖性，舒适度，抗震性等； 二、低利润策略，确保打开市场； 低价位，确保当地市场购买力，保证顺利入市； 确定价格标准，防止后来入市者跟进； 问题二：项目体量较大，客群门槛人口不足，怎么办？ 一、抓住现有城镇主流客群； 突出性价比与卖点，抓紧城镇人口第一批客户，顺利入市销