计量经济学教学课件-我国商品房价格影响因素实证分析.docVIP

我国商品房价格影响因素实证分析 作者：陈紫刚 班级：05经济学 [内容摘要]：房地产历年是国民经济的支柱性产业，其中以商品房的需求最为突出。自从1998 年我国实行住房商品化后，国内各大小城市的商品房价格连年攀升，成为社会关注的焦点。商品房价格持续上升，不仅阻碍了我国许多老百姓实现居者有其屋的愿望，同时影响了广大人民的安居乐业。因此，弄清现阶段主要是哪些因素长期影响我国商品房价格以及它们对房价产生什么样的影响，并最终导致了房价的急剧上涨显得非常必要。文章通过建立模型，采用SPSS11.50（统计分析软件）中的相关性分析、多元回归分析和岭回归分析对我国的商品房市场从1996年到2007年的12个年度数据进行实证分析。结果发现，长期影响我国商品房市场销售价格变动的内在主要因素（影响大小）是：土地交易价格（19.50%）、人均储蓄余额（19.18%），建筑成本中的钢材价格（17.82%），开发商营业利润（17.45%）房地产业职工平均工资（17.06%），累计影响大小为91.01%。 [关键词]：商品房平均销售价格；相关分析法；多元回归分析法；共线性；岭回归分析法 一、引言 自1998年住房分配体制改革以来,我国城镇居民的住房供给体系从实物分配走向货币化分配。与此同时,我国的经济大发展,大量乡村人口从农村涌向城市,促进了中国房地产市场的飞速发展,使之逐步演变成为国民经济支柱产业。与此相伴随的是,中国的房地产价格也在迅速上涨。全国商品房屋平均销售价格从1998年的 2063元/平方米上涨到2006年的3367元/平方米,短短八年之间间上涨了 68.52%。如今，房价上涨还在加速,2007年上半年全国 70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了 5.95%，比2006年加快了 0.35个百分点。 房地产市场的繁荣一方面带来经济增长 ,但另一方面高昂的房价又阻碍了我国许多老百姓实现居者有其屋的愿望。针对我国商品房屋销售价格的不断攀升，居民购房压力的持续增大,我国政府出台了一系列促进房地产市场健康发展的措施。从 2004年土地转让制度的“招、拍、挂”到 2006年征收二手住房转让的各种交易税,都说明了中央政府控制房价的决心。但奇怪的是,各种宏观调控政策的效果却并不明显。于是，对房地产市场的运行和老百姓普遍关心的房价问题的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志 , 各专家、学者各抒己见，观点各异，仁者见仁，智者见智，学术界出现一片百花争鸣的景象。 二、国内外房地产价格研究综述 ㈠、国内房地产价格的微观研究综述： ①、张红、李文诞（2000年）以动态资本市场分析为基础，运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析，认为影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值，其中实际建设成本对住宅价格的影响非常显著。 ②、丰雷等 (2002 年) 通过实证研究认为土地投机是中国地产价格飞速上涨和泡沫形成的直接原因 ,政府干预失败、权利寻租和法制不健全对地产泡沫形成具有推动作用。 ③、马思新、李昂（2003年）通过Hedonic理论和方法研究了北京商品住宅价格的影响因素，选取区位、总层次、绿化率、物业费用、车位租金、厨卫装修标准、供水、通讯、物业状态为影响因素进行拟合，认为区位、物业费用、厨卫装修等因素对价格影响显著。 ④、杨超、卢有杰（2003年）选取城市人口、居民收入水平、物价水平、开发成本和投机因素讨论了北京市房地产价格的决定因素和泡沫含量。 ⑤、平新桥 (2004年) 等运用 35个大城市的面板数据 ,就政府 (地方政府)控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策3个变量对中国房地产业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应做了经验分析 ,他们的分析结果显示 ,房地产开发商通过经济适用房开发与土地截留从政府手中获取了低廉地价 ,进而赚取了较高利润;他们的经验结果还表明政府支持的银行信贷对房地产投资、房价、地价及房地产销量具有正向推动作用。 ⑥、屠佳华、张洁（2005年）采用单位根检验、EG两步法（Eengle and Granger，1987）和VAR模型（Sims，1980）对上海房地产市场2000年7月到2004年3月的月度数据进行分析。结果发现，影响中房上海综合指数变动的主要因素有房地产投资额占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均GDP、人均消费支出等变量对房价的影响不显著。另外，一些政策如“取消购房契税补贴”和“暂停购房抵扣个人所得税”对房价的攀升起到抑制作用，但贷款利率下调影响不明显，利好信息如“世博会申办成功”对上海房市有明显的推动作用。 ⑦