三四线城市购物中心开发运营技术.docVIP

三四线城市购物中心开发运营指导 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市,并大举布局,三四线城市将迎来开发热潮?虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”,但是,盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳?本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略,为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本? 一? 一二线城市商业高负荷的现状,以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力,让许多开发商将触角延伸至三四线?开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景,较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,但无论是从一二线转投到三四线,还是直奔三四线的开发商,都要认识到三四线商业地产开发的特殊性? 特殊性一:业态组合要偏向“生活“?平价 一二线城市的商场?购物中心一般追求的是时尚?新潮?快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关? 而三四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大?这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“?平价? 特殊性二:全品类?一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别?一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争? 而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题?特色购物中心开发也需谨慎? 总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类?一站式的购物中心相对而言市场风险较小? 特殊性二:全品类?一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别?一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争? 而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题?特色购物中心开发也需谨慎? 总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类?一站式的购物中心相对而言市场风险较小? 特殊性四:前期做好财务预算,并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大部分都采用租售并举的方式回笼资金?通常售后返租项目的返租比例在8%-10%,而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%? 所以,在前期需要做好财务测算,确定好销售模式,是售后返租还是直接销售,若采取售后返租,就要在培育期做好租金补贴准备?同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响? 二 开发现状与基本思路 1 存在的问题: 三四线城市商业地产为何屡败屡战?而又在接连不断地开发呢? 这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关:①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图;②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏必要的专业人才士与商业理念;③政府规划部门统筹不到位规划?把关不严格;④商业地产运营服务伙伴不专业? 操盘基本准则: ①重视项目地段商脉;②产权商铺合理定价;③严格把控商业规模;④先定位再商业规划;⑤业态定位及比例因地制宜;⑥提前和潜在商家接触;⑦合理配置租售节奏;⑧品牌搭配协调平衡? 2?业态分布?组合与开发模式 一般三四线城市商业综合体开发基本原则:高形象?中档次?可售性定位? 主要经营业态 地级市购物中心主要由主力店?店中店?主题商城?餐饮休闲娱乐四大板块构成,基本上满足了城市居民的一站式购物?餐饮?休闲?娱乐的需求? 一般业态分布特征 ①黄金珠宝?钟表眼镜?化妆品?皮具鞋包?西式中式快餐等一般分布在1层; ②品牌服装一般分布在2-4层;③休闲娱乐类一般分布在5-6层;④超市主要分布在2?3层或负1层? 业态组合模式 ①主力店(超市/百货/电器/家居)+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套 ② 超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套 三大开发模式 ①购物中心+街区;② 单体购物中心;③小型购物广场? 全国成功案例与开发模式借鉴,可登陆赢商网运营中心了解详情 三 开发模式研究 ,当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时,作为区域商业中心,承担了部分市级商业中心的商业功能,同时兼顾便利性消费需求和家居消费?对于地级市区域商业中心而言,一般其规模在70000—120000平米,主力店主要以购物广场?生活型百货?大型生活超市?家电等为主? 1?选址 1)老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次?缺点是开发成本较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数