贵阳经济技术开发区小河区服务业发展规划.doc

贵阳经济技术开发区（小河区）服务业发展规划 　第一章小河区生产者服务业发展规划　　一、小河区生产者服务业总体概况　　“十一五”期间，小河区生产者服务业规模有所扩大，结构有所优化，企业数量有所增加，总量规模有所提高，地域的集聚化程度有所加强，资本密集型特征有所显现，成为带动小河区装备制造业发展加快的重要引擎之一。但与国内同类经济技术开发区相比，小河区生产者服务业还存在一定的差距，总量规模有待扩大，结构层次有待提升，发展速度有待加快。　　二、小河区房地产业发展规划　　1． 小河区房地产业发展现状　　（1）房地产业是小河区服务业的支柱产业　　截至2010年底，全区已有房地产开发企业 32家，物业管理企业30家。2005-2010年间，小河区房地产投资逐年增长，每年房地产开发投资占固定资产投资的比重均在30%以上，成为拉动小河区经济增长的中坚力量，为本区经济增长做出了重要贡献。　　（2）商品房价格高位运行，居民购房压力大　　现阶段小河区居民的收入水平难以支撑上涨的房价，购房压力很大。2005-2010年期间，每年房价平均增长率保持20%左右。“十一五”期间，小河区居民收入房价平均为4.3，居民可支配收入增长率平均为9%，商品房价格增长率在20%左右。　　（3）房地产开发企业竞争力不强，抗风险能力弱　　小河区已有房地产开发企业竞争力不强，未有一家上市，其中：二级资质5家，三级资质6家，四级资质5家，暂定资质16家。此外，房地产开发企业对政府、银行依赖性大，资金来源主要是银行贷款，自身抗风险能力弱。　　（4）房地产开发项目分散，配套设施不完善　　“十一五”期间，小河区房地产开发项目众多，但过于分散，具体布局如图1-1。同时，相关基础设施建设缓慢，楼盘配套设施缺乏，入住人群少，房地产项目没有很好地带动周边区域经济的发展。?　　（5）楼宇经济与总部经济等新型房地产发展模式发展缓慢　　小河区现有商业用楼盘普遍档次不高、功能不完善，在租金、物业管理、停车位等多方面都存在不足。与云岩区、南明区相比，小河区楼宇商圈还未形成，楼宇经济效益还没显现。　　小河区是装备制造业的生产基地，目前虽有061、011等企业总部入驻，但数量还不多。总部经济处于起步阶段，与之相关的房地产项目也少，开发缓慢。　　2．小河区房地产业发展目标　　重点围绕旧城改造、“城中村”改造、“退二进三”等方面，积极引导房地产业的投资，调整结构，合理布局，改善质量，提高房地产业的综合竞争力， 2015年房地产业增加值在服务业中的比重达到35.3%.　　3．小河区房地产市场容量预测　　2006-2009年间，小河区户籍人口的年自然增长率始终保持在4.8%-5.8%之间，预计2010年人口年自然增长率将保持在6.81%。　　如表1-1所示，小河区房价收入比基本保持在平均4.3的水平，商品房价格平均增长率略高于居民可支配收入平均增长率。小河区绝大部分常住人口居民购买力处于可接受的范围内，未来需求依然会增长。乐观估计，小河区达到购房要求收入水平的消费者达到70%左右的水平；保守预计，小河区达到购房要求收入水平的消费者达到50%左右的水平。?　　在现有市场需求消化的同时，未来市场容量的增长主要由城市化进程、户籍人口增长、外来人口迁入所带来，城市化率每年约为5%，由此带来每年约为1万人口的增长，按60%的购买比例，每年新增购买者0.6万人，以人均使用面积按20平方米计算，相应每年新增需求面积为12万平方米。按每套60平方米计算，相应每年新增房地产需求量为2000套左右。　　小河区目前房地产销售中，外来购房者所占比例接近60%，本地户籍购房者接近40%。小河区商品住宅的总体需求以每年7000套左右的数量递增，未来十年还有7万套左右的新增需求，此外还有二次购房需求等。2009年小河区销售近5万套商品居住房，因此按照2009年的年均销售套数，未来十年的新增需求可以得到很好的满足，商品居住房供过于求（不考虑投资需求）。应把开发重点放在商业楼盘上，发展楼宇经济、总部经济。　　4．小河区房地产业发展重点及对策措施　　（1）建设优质住宅小区，推进旧城和“城中村”改造　　“十二五”期间，建成大兴星城、兴隆珠江湾畔、碧园花城等一批优质住宅小区；力争完成西工厂家属区、黔江片区的旧城改造和棚户区改造；完成花溪大道以东含托管区域内的所有“城中村”改造，重点抓好龙王村、尖山村、中院村、大坡村、珠显村、毛寨村的改造；结合阿哈水库饮用水源保护区金竹片区污水治理工程项目建设，加快金竹片区的“城中村”改造步伐。　　（2）加大保障性住房和公共租赁住房建设力度　　扎实推进4万平方米廉租住房开工建设工作，将人均住房不足15平方米的低收入家庭全部纳入廉租住房保障范围，实现城镇人均住房面