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【北美购房网】美国买房全攻略（下） 前面一篇文章中我们已经为您讲述了在美国买房所需的前期准备工作，今天我 们继续为您介绍美国购房流程： 购房详细流程 ①你需要先看中一套房子 建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的 Neighorhood 和学区的房 子。因为这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较 大，在市场不好的时候也比较保值，不至于贬值的太惨。 寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐，找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊，告诉 TA 你想要的地点、价格、面积、户型、学区等要求，然后 中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你，选出你感兴趣的，他就会带你 过去看房。这个中介就成为了你的房产中介，也就是传说中的买方中介(Buyers Agent/Sales Agent) 。 在美国买房是一定需要中介的： 1) 非 Open House 的房子是必须由买房中介陪同去看的；2) 看好房后，出价 Offer 和后续的购房合同等都必须由双方中介来协助进行，整个交易过程，买卖 双方甚至于是完全不碰面的。 房产中介的佣金，也就是中介费，一般是成交价的 2.5%~3%，而在一宗房产交 易(Real Estate Transaction) 中，会同时存有两个中介角色：卖方中介(Listing Agent/ Sellers Agent)和买方中介(Buyers Agent/Sales Agent) 。他们分别代表房主 和购房者进行沟通谈判及推动交易进行，所以在中介方面总的支出大概为房屋 成交价的 5%~6% 。这笔钱都由房主，也就是卖方，在房子成交后支付。 ②报价 Offer 看中了房子后，就该给房主下 Offer 了。 首先，房主会给出一个他的期望售价，你和你的中介商量后，会以正式的文件 的形式，提出你们的报价(Offer)及其他一些要求，例如房内的冰箱、洗衣机、 烘干机要留下、由卖方支付 Escrow 费用等等。如果房主同意了你的 Offer，那 么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报 价，他可以不做回复，或通过 Listing Agent 在你的 Offer 的基础上回复一份 Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没 有达成一致，这个购房当然也就终止了。 至于回价多少合适，无法一概而论。在房地产市场火热的地区，例如加州旧金 山湾区，因为竞争对手太多，很多 Offer 都是直接在卖家的报价上加价出的， 而在市场不温不火的地区，回价一般是对报价进行砍价。 前面提到的贷款预批准证明也就是在此刻派上用场。一旦卖方接受了你的 Offer，房子就进入一种叫做 Pending 的状态，这意味着在这为期一个月左右的 交易过程中，买卖双方都将受到购房合同的约束，卖方不能再接受其他人的 Offer 。所以如果最终没有交易成功，卖方相当于白白浪费了一个月的时间，尤 其在卖方需要这笔钱急用的情况下，交易延误的代价可能是极大的。因此，在 Offer 中附上贷款公司/银行出具的 Pre-approval letter 已经基本是约定俗成的要 求了。 当买卖双方就 Offer 的价格及条件达成一致，签署了确认文件后，购房合同就 正式生效了，接下来你就要合同约定的时间内交付定金，提交贷款申请，和请 专业人士来对房子状况进行检查。 ③签署 RPA - Residential Purchase Agreement 购房合同 对多数人来说，买房是件大事，因此在签署合同之前，请仔细考虑自己的情 况，用好其中的保障条款，为风险预留足够空间。 购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。好在有一项叫做 Contingency 的条款，它们是买家不损失定金(Deposit)合法退出购房交易的利 器。要知道，定金一般为购房价格的 1%~3%，一般会要求在签署购房合同后三 天内将它交给 Escrow 公司。 Contingency 一般有三种：Inspection Contingency，Appraisal Contingency 和 Loan Contingency/Mortgage Contingency 。翻译过来就是，房屋检查附带条款，房屋 估价附带条款和房屋贷款附带条款，它们是买家不损失定金合法退出购房交易 的三大利器： An Inspection Contingency (also called a “due diligence contingency”) gives the b