关于产业地产开发运营模式分析报告.ppt

西蒙总裁 David Simon：西蒙涉及零售房地产的所有者业务、运营业务和开发业务， 其竞争者中没有一家有这样的深度和广度，许多零售商可以多种方式经营。由于模式的 多样性，可以更好的向零售商提出发展计划以及与之加深关系，在很多情况下成为零售 商们最大的房东。通过多样模式资产的所有权，更有利于进入大都市城市市场。 西蒙产品链基本覆盖了所有的主流商业零售业态，在各类商业零售物业领域都达到 一定的数量和规模，西蒙经营策略的实质就是要在全美各地的每一个商业中心占有一席 之地。西蒙能够建立系统的产品、技术、管理等方面的标准体系，进行快速复制；同时 能够有效分摊品牌推广、综合管理等方面的固定成本，提高规模经济效应。 西蒙的产品线基本覆盖零售商业的全部业态，能够在与零售商的关系发展方面进行 不同类型业态下的互动和共享，实现协同经营。 2、资本优势 第一，创业之初，西蒙充分利用商业地产只要能签下主力店，就能借到项目开发所 需 100%资金的行业惯例借债，进行商业地产开发商；项目开发完毕之后，用租金还债， 并作为下一个项目的启动资金，从而完成了资本的原始积累。 第二，西蒙拥有北美地区公开发售的最大房地产信托基金(REITs)，目前市值约为 410 亿美元；1993 年，西蒙于纽约证券交易所上市，创下美国证券史上最大的房地产基 金 IPO，这一纪录至今未被打破。 第三，在进入上世纪 90 年代加速发展期后，西蒙先后通过 5 次重组、收购、合并 等一系列资本运作快速扩大规模，确立起全美第一商业地产投资商和发展商的地位。其 中包括 1996 年，西蒙与另一个家族地产商 DeBartolo 合并、2004 年并购 Chelsea 地产 公司后建立厂家直销中心平台、2007 年从 Farallon 公司收购 Mills 公司等。 3、品牌溢价能力优势 关于品牌对西蒙的意义，西蒙集团执行副总裁约翰的理解为：“人们知道，他们无 论走到世界的哪个角落，只要看到西蒙的标志悬挂在商场外，他们就可以预期这个商场 的基本水平不会低于一个标准的质量水平。他们知道，可以在这个标志之下的门内，找 到他们想要的东西。” 第 59 页 共 92 页 1999 年，西蒙集团首次发起全国性的品牌营销战役，通过将西蒙品牌与高质量的零 售环境紧紧联系在一起，在商家和消费者的心目中树立起西蒙高端的品牌形象。 消费者的高度忠诚将有利于西蒙的商业物业能够吸引更多、更优秀的零售商进驻， 将会有更多的主力零售商与西蒙建立长期的战略合作关系，并具备更强的租金议价能 力。在西蒙的国内及全球的规模扩张中，将拥有大量的高忠诚度的零售商跟随，商业地 产运营的核心难题招商问题之于西蒙将相对比较容易解决。西蒙各类型商业物业超过 93%最高达 100%的出租率也是零售商家对其品牌认可的充分体现。 4、财务优势 表格 16 西蒙公司 2004-2007 年主要财务指标 单位：百万美元 2004 2005 2006 2007 收入 同比增长 毛利 营业收益 利息收益（支出） 同比增长 净利润 同比增长 资产总额 投资物业成本净值 长期负债 负债总额 股东权益 销售净利率 利息支出/营业收益 投资物业/总资产 净资产收益率 销售毛利率 总资产周转率 资产负债率 长期负债/总负债 2,585 1,828 1,055 -654 452 22,070 18,091 14,586 17,427 4,643 17% -62% 82% 10% 71% 0.137 79% 84% 3,167 22.50% 2,285 1,205 -799 22.22% 580 28.22% 21,131 17,936 14,106 16,824 4,307 18% -66% 85% 14% 72% 0.147 80% 84% 3,332 5.22% 2,404 1,320 -822 2.85% 719 24.12% 22,084 18,258 15,394 18,105 3,980 22% -62% 83% 19% 72% 0.154 82% 85% 3,651 9.56% 2,634 1,480 -946 15.09% 634 -11.93% 23,606 19,103 17,219 2