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第二章 住房抵押贷款 闫 妍 yanyan@gucas.ac.cn 1 利率的定义及分类 利息是货币所有者（债权人）由于贷出货币而从借款者（债务人）手中获得的报酬。 通胀补偿 违约风险补偿 流动性补偿 时间补偿 利率是一定时期内利息额同存入或贷出本金的比率，用来表示利息水平的高低。 利率＝利息/本金 按照计息时间不同 按照存贷方不同 按照时间长短 按照性质不同 按照计息方式不同 按借贷主体划分 按照利率是否固定 按对利率的管制程度划分 按照计息时间不同 年利率：一年内利息额与本金的比率，一般用（％）表示。我国现阶段一年期储蓄存款年利率为2. 25%。 月利率：每月利息额与本金的比率，一般用（‰）表示。 日利率则是按天计算的利率。（不合理之处） 年利率＝12×月利率＝360×日利率 2003年10月18日，吴先生与× 银行签订了《个人购房借款合同》，该合同写明：贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率4.2‰，贷款期限为15年，贷款总额为16万元，适用 “等额本金还款法”。从合同上看，还款利率应为月利率4.2‰。 每逢月大31天，银行就要多收一天利息，一年多收五六天的利息，15年内多向银行交79天的利息882.92元。  等额本金还款法的每月还款额计算公式为： 每月还款额＝贷款本金／贷款期月数＋（本金―已归还本金累计额）×月利率。 这家银行等额本金还款法的计算公式为： 每月还款额＝贷款本金／贷款期月数＋（本金―已归还本金累计额） ×日利率×天数。按日利率4.2‰÷30 = 0.14‰扣款。 按照存贷方不同 存款利率（Deposit rate） 贷款利率（lending rate） 按照时间长短 短期利率( short-term rate ）：1年以下 中期利率（medium term rate）:1至10年 长期利率（long-term interest rate ）：10年以上。 按照性质不同 名义利率（Nominal Interest Rate）：以名义货币表示的利率，常指借贷合同书面规定的利率或证券的票面利率。 实际利率（Real interest Rate）：名义利率剔除了通货膨胀因素以后的真实利率。 用公式来表示： Rr=Rn－P 其中：Rr为实际利率, Rn为名义利率, P为通货膨胀率。 精确计算公式为： Rr=（1+Rn）/（1+P）－1=（Rn－P）/（1+P） 当名义利率通货膨胀率，实际利率为正； 当名义利率=通货膨胀率，实际利率为零； 当名义利率通货膨胀率，实际利率为负。 按照计息方式不同 单利（Simple interest）：在到期时段内利息不参与计息（eg.银行3年期定期存款） 计算公式为：I=p·r·n ； S=P（1+r·n） 复利（Compound interest）：在到期时段内利息参与计息。复利反映利息的本质，利率既是债权人的一项收入来源，也是债权人舍弃流动性，舍去赚钱机会的补偿。 计算公式为：S=P·（1+r）n ；I=S－P 其中，I表示利息额, P表示本金, r表示利率, S为本金和利息之和, n为信用存续期限。 单利的现金流量表 复利的现金流量表 按借贷主体划分 银行利率：中央银行利率和商业银行利率。 非银行金融机构利率：农村信用社利率、城市信用社利率、信托投资公司利率、财务公司利率等。 有价证券利率：国库券利率、金融债券利率、企业债券利率和银行大额可转让存单利率、民间借贷利率等。 按照利率是否固定 固定利率（Fixed Interest Rate）：借贷双方确定一个利率，借贷期限内不随资金供求状况或其它因素的变化而变化。 浮动利率（Adjusted Interest Rate）：在借贷发生时共同确定一个参考利率，在借贷期限内可以随着市场变化情况进行相应的调整。 2000年美股IT泡沫破灭后，美联储大幅降息以刺激经济，导致房价大幅上扬。2004年以来联储连续加息17次。 按对利率的管制程度划分 市场利率（market interest rate）：由市场供求关系决定的利率。 法定利率（official interest rate）：中央银行或金融行政管理当局规定的利率水平，又称官方利率。 注：不同国家法定利率内容不完全相同，但一般由政府货币管理当局、中央银行或由法律规定并在其所辖范围内实行。 LIBOR(London InterBank Offered