设备管理及维修营运的规范设备管理及维修营运的规范.docVIP

设备管理及维修营运的规范、标准 一、工程维修及设备管理思路 随着大厦的日益完善，业主入驻的日益增多，根据我们对业主的承诺。加之大厦内部系统的老化及损坏成度，大厦内部的设备完善及原有设备的维修和保养问题就成了重要的大事。组建一支维修及设备管理保养队伍来完成大厦内部设备管理。为业主提供一个良好的工作环境，是我们的目标。 二、设备的分类： 1、供电及照明设备；2、电梯设备；3、弱电设备；4、防雷设备；5、空调设备；6、给排水设备；7、消防设备；8、通风设备。 三、设备管理的分项规定及内容： 1、配电室操作管理制度 （1）值班电工要树立高度的责任心，熟练掌握大厦的供电方式、状态，线路走向及辖设备的原理，技术性能和操作规程，并不断提高技术水平。 （2）严格保持各开关状态和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和给线的运行方式。 （3）密切监视设备运行情况，定时巡视设备，并准确抄录各项数据，填好各类报表，确保电力系统正常运行。 （5）在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡逻，发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按规则要求做好记录。 （6）值班人员违反工作规则或因失职影响营业或损坏设备，要求追究当事人责任。 （7）任何闲杂人等不得进入配电室，更不得在配电室逗留。参观配电室或在配电室执行检修安装工作，须得到上级领导负责人的批准，并要进行登记。 2、停电处理制度： （1）值班负责人接到突然停电通知时，应立即赶赴现场，检查应急灯是否正常，查明停电原因。 （2）通知维修部门。 （3）通知保安部门维持现场。 3、电器设备的养护管理规定： 安全用电是电气设备养护管理的重要环节之一，电器设备除变 配电设备外，还有照明、电梯、空调、消防系统等部分。 （1）电器维修属特种作业，无论照明、空调、电梯等的维修人员，都必须持有专业上岗证书。 （2）用电量的分配，线路的线径大小，空气断路器的选择，嵌入式熔断器保险丝的安装等，必须经过严密的计算。这些方面会影响到使用过程中电器故障的形式和系统的损坏。 （3）维修人员巡视检查范围 空调、泵房，配电箱，电梯机房，巡视的内容很多，如各种电机运行的声音，仪表显示的表值，电梯升降是否正常，安装出口灯的好坏，公共区域照明是否完好，卫生间给排水是否正常。 其他巡视可根据大厦内的情况，做出的季、月、周巡视内容巡视。 4、维修工岗位职责 （1）在维修管理部主管的直接领导下，必须服从维修管理部主管的领导，积极认真完成维修管理部主管分配的工作 。 （2）自觉遵守国家的法规法令，遵守公司及本部门的各项规章制度，严格组织纪律，做遵纪守法的模范。 （3）严格遵守维修工操作规程。工作前，仔细阅读修理单，了解机器故障情况，检查仪器仪表状况是否良好，做好检查准备；工作中，认真检查机器外观的完好情况，通电检查，全面了解机器状况，确定机器故障现象和故障部位，彻底进行排除，确保修理质量；工作后，按要求装好机器，保证外观整洁。 （4）需要更换贵重关键零部件，必须先经修理部门主管复查，确定必须更换时，经批准方可更换。 （5）履行服务公约，严格遵守职业道德，不与业主谈及大厦的内部管理及维修相关内容，解释权归主管领导。 （6）严禁维修人员未经批准在本部门修理私活，特殊情况下，经批准，由维修部主管统一安排修理。需更换零部件的按规定收取工本费。特殊情况，需经本部门主管批准。 （7）全体维修人员必须贯彻执行消防安全规定，确保人身财产安全，落实防火、防盗、防水、防触电措施。 5、全体维修工岗位职责及外包队伍职责 在物业经理的直接领导下，对大厦的房屋、水、电，公共设施，进行维修养护管理和向业主提供维修服务（服务内容如下）： （1）熟悉掌握大厦各类房屋的分布状况，房屋内外结构，附属设施，各水、电，消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。 （2）加强学习业务知识，具备维护技术的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图，结构详图，管线大致系统图，能清楚地在图纸上标出发生问题的位置。 （3）维修工必须具备熟练的施工技能，在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作争取做到一人多能，适应大厦的维修工作需要。 （4）掌握大厦的公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏，隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备正常运转。 （5）保证上下水，排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通 水井，污水井及管道一次，化类池每年清理一次。保持大厦污水不外溢，环境清洁。 （6）土建维修的在维修地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好。 （7）电工必须持上岗证，佩带工作牌，穿工作服，穿绝缘鞋，戴绝缘手套等安全保护设备，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。 （8）爱护工具