阳光100柳州城市广场项目市场定位研究报告.ppt

二○○六年八月 报告提纲 第一部分：研究背景介绍 第二部分：主要研究发现 第一节 宏观环境和产业环境分析 第二节 微观购房者需求分析 第三部分：市场定位研究结论 研究目的 1、拟在柳州市社会、经济、人口、房地产等资料（前三年推算后三年）分析的基础上研究本项目的市场承载能力、有效市场规模、项目竞争能力。 2、对项目目标群体进行需求性研究，以判定目标区域有效市场容量，认识目标市场对项目的支撑力度，深入了解需求结构的特点，进行准确的目标群体区隔判定，为目标项目提供正确的市场定位。 3、分析目标群体的需求特征和需求结构（区域、产品规划、环境设计、单体设计、配套设置、户型设计、户型面积与配比、户型细部、核心利益追求以及价格、购买方式等），寻求目标项目与市场有效需求的最佳结合点，提供正确的产品定位。 4、了解分析目标群体生活方式（消费习惯、消费心理、消费承受力弹性、价值取向、敏感点）和媒体习惯，为目标项目广告投放提供依据和建议。 5、为目标项目后期营销储备潜在价值客户，以充分蓄势，开展接触式分纵营销，降低项目营销成本，缩短销售周期。 6、为阳光100俱乐部寻找会员,集聚核心客户资源。 样本结构 研究成果的体现 高尚住宅需求研究子报告（随机入户） 高尚住宅需求研究子报告（楼盘拦截） 高尚住宅需求研究子报告（泛中产特定群体） 高尚住宅需求研究总报告 写字楼需求研究报告 第二部分：主要研究发现 2005年柳州经济发展状况 （一）经济快速增长，GDP增速18％ 2005年，全市实现生产总值519.96亿元，比上年增长18.0%，2006年柳州经济运行仍保持较快增长势头，2006年上半年GDP增长16.2%。 （二）固定资产投资快速增长，杠杆作用显著 2005年固定资产投资167.3亿元，同比增长18.4%，固定资产投资作为经济增长的重要拉动力量和调节手段，其作用举足轻重。 （三）房地产投资趋于稳定，但仍在高位运行 2005年房地产开发投资39.5亿元，增长率2.6%，与2004年基本持平。 （四）城市居民收入呈现较快增长势头，储蓄存款余额也以较快速度增长 2005年城市居民人均年收入11477元，比上年增长 12.7%。 2005年城市居民人均可支配收入9986元，增长9.1%。 2005年年末城市居民储蓄存款余额564.9亿元，增长12.5%。 （五）城市人口继续增长、家庭规模缩小、户数增加 人口：2005年柳州市五城区人口约98.65万人，同比增长1.46％，其中非农人口87.16万，同比增长1.44%，处于城市人口较快增长区间，人口机械增长1.26万人。 户数：2005年柳州市五城区共有户数30.06万户，同比增长4.61%，增加户数为1.35万户。 家庭规模：2005年柳州平均每个家庭的人口规模为3.22人，2004年是3.32人，2003年是3.35人，家庭人口规模逐年缩小。 2006年上半年宏观经济运行情况 GDP280.26亿元，按可比价格计算，同比增长16.2%，经济发展提速。 全社会固定资产投资71.03亿元，同比增长17.4%，其中：城镇固定资产投资完成66.8亿元，增长18.2%。在城镇投资中，基本建设投完成资22.67亿元，同比增长24.2%；更新改造投资完成25.79亿元，同比增长15.4%；房地产投资完成17.65亿元，同比增长11.7%。 城镇居民人均家庭总收入6110元，同比增长10.74%，其中，人均可支配收入5641元，同比增长10.34％，人均收入增长较快。 附表：2003－2005年经济人口数据一览 附图1：2003－2005年柳州人口、家庭规模、户数走势图 附图2：柳州市人均GDP、可支配收入、年消费增长趋势 2005年柳州房地产发展状况 （一）房地产开发投资增速趋缓，占固定资产投资的比重小幅波动 2005年固定资产投资167.3亿元，同比增长18%，其中，房地产开发投资39.5亿元，同比增长2.6%，2005年房地产投资增速趋缓，房地产开发投资占固定资产投资的比例由2004年的27％，下降为24％。 2003-2005年固定资产投资额（单位：亿元） （二）商品房总体供不应求 2005年柳州市商品房竣工面积216.3万平方米，销售面积为256.42万平方米，竣工销售面积比为0.84，即竣工0.84个单位，销售了1个单位面积，表明2005年商品房市场总量供给小于需求，而且透支了后期供给。 2003-2005年，竣工销售面积比呈逐年下降趋势，由1.06下降到0.84。? 2003-2005年商品房竣工销售面积比 （三）2005年商品住宅市场总体上也是供不应求 2005年柳州市住宅竣工面积180.87万平方米，销售面积为242.42万平方米，竣工销售面积比为0.75，即竣工0.75