余姚房地产市场调研报告.doc

余姚房地产市场调研报告 一、调研目的 本次调研工作的展开主要是通过对余姚房地产市场上档次，价位，消费群体的了解，为以后的研展工作打下夯实的基础。 二、市场预览 1．分布情况： 近两三年余姚市场上新推的楼盘集中分布在市区，城南，和城东新区；其中城南和城东新区都属于城市延伸和新开发的区域，以普通住宅为主；而高档住宅仍集中在市区并且以姚江两侧最为集中。 2．市场素描： 随着余姚城市经济的快速发展和日益活跃的民营经济。近两三年来市场上出现的楼盘无论在品质上还是档次上都有很大的提升，一方面给城市带来了新的形象和新的气息，另一方面则满足了市民对于中高档产品的需求。从目前市场的调研情况来看，余姚市民对于房产市场还是充满信心并且具有很高的购买积极性的。 3．需求分析： 余姚地区在相对于大城市来说，城市的规模和人口的数量还是存在较大的差距，并且城市化程度也不高，刚性的需求还是较为明显，所以在近两三年推出的楼盘都以自住为主；在市场上存在的单身公寓实际客户均为投资客。 三、个案分析 1．住宅（城东区域） 已交会楼盘： 楼盘名称 丰泽华庭 东都佳苑 四季东城 位置 东沿星光路，北依星中路，南靠文山路 城东路与文山路交叉口 城东路以西，文山路以南，人民医院南边 开发商 宁波大丰房产 余姚万里房产 余姚舜龙房产 开盘时间 2005．8 2005．6 2005．9 交付时间 2007．9 2007．8 2007．8 建筑面积 10万方 6．5万方 5．5万方 建筑形态 小高层，高层 高层 多层，小高层，高层 基本配套 总户数672，容积率2.75，绿化率35%，得房率80% 总户数378，容积率2.6， 总户数360，绿化率35.5%容积率1.8，车位比1：0.8 户型区间 46-167 44-172 42-156 主力户型 100-130 130 120 目前均价 6000 6000 6000 销售情况 售罄 售罄 售罄 卖点 教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势 教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势 教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势 抗性 楼间距太近，离市区相对较远，目前商业还未兴起 离市区相对较远，商业氛围还不是很浓 离市区相对较远，商业氛围还不是很浓 综合分析 此项目是余姚大丰集团开发的，在余姚有一定的知名度，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。 此项目离城东路较近，交通方便，但相应会比较吵杂，周围将建大卖场，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。 此项目位于新人民医院南边，相应会比较吵杂，周围将建大卖场，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。 比较分析 总结前期城东房产市场的特征： A去化：都已销售完毕，前房价的大涨带动了城东新区的快速去化 B价格：目前这几个楼盘价格都在6000元左右，并且有走高的趋势 C档次：与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距，但是对于这个阶段的楼盘这个区域还是相当不错的了 D区位：都集中在城东新区，发展的潜力十分的巨大 E 需求：城东新区是一个快速发展的区域，也是政府扶持的区域，对于城东的全方位的规划来看，城东的需求还是十分有潜力的 未开盘楼盘 楼盘名称 春江花月 星星港湾 位置 丰泽华庭以北，金型路以南 中山北路以东，文山路以南， 开发商 余姚舜大房产 余姚舜龙房产 开盘时间 2008．4预 2008．4预 交付时间 2009底 2009底 建筑面积 10万方 6．06万方 建筑形态 多层，高层 多层，小高层 基本配套 容积率2。0，绿地率32%总户841，车位479 容积率1。6，绿地率35%总户数746，停车位393 户型区间 32-160 主力户型 85-100 90-100 目前均价 6300 6000 销售情况 未开盘 未开盘 卖点 教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势 教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势 抗性 离市区相对较远，商业氛围还不是很浓 离市区相对较远，商业氛围还不是很浓 综合分析 此项目定位相对于城东别的楼盘来讲要高出很多，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。 此项目在目前城东的楼盘离市区是最近的一个，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。 比较分析 总结城东房产市场的特征： A去化：这几个楼盘