商业银行楼宇按揭贷款管理程序.docVIP

市商业银行楼宇按揭贷款管理程序 1 目的 为防范信贷风险，规范贷款工作，加强贷款管理，切实提高信贷资产质量。 2 范围 适用于一手房楼宇按揭贷款。 3 权责 贷款调查人员：各支行社营业部信贷营销人员 贷款初审人员：各支行社营业部信贷主管及行长（主任） 贷款审查人员：总行个人金融部贷款审查员和部主任 贷款审批人员：总行主管行长或行长 4 定义 楼宇按揭贷款是商业银行用于解决消费者个人因购房资金不足需要而发放的一种人民币担保按揭贷款。它采取分期偿还贷款本息的还款方式。按照中国人民银行关于《个人住房贷款管理办法》的规定，银行在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，银行有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。 5 作业内容 5.1 信贷相关人员应严格执行《贷款通则》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》的有关规定。 5.2 签订协议 5.2.1 房地产开发商向各支行、信用社、营业部信贷部门提出楼宇按揭合作申请，信贷营销人员马上对提出申请的房地产开发商进行资格认定和项目审查。 5.2.1.1 如房地产开发商不符合我行的相关规定，则在第一时间内通知其并告之理由； 5.2.1.2 如房地产开发商与其所开发的项目被信贷营销人员认可，信贷营销人员应将该房地产开发商情况及资料报送总行个人金融部。 5.2.2 总行个人金融部审查批准后，由经办支行、信用社、营业部与房地产开发商签订《楼宇按揭业务合作协议书》，最终明确双方的按揭业务合作关系。 5.2.3 信贷营销人员协助房地产开发商在经办行开立结算账户。 5.2.4 同时我经办行应与 市房地产置业担保有限责任公司签订《担保协议书》，寻求其对我行贷款的担保，提高住房按揭贷款的安全性。 市房地产置业担保有限责任公司在与我行签订协议后，向其在我行设立的担保专户内存入一定比例的保证金，金额为我行住房按揭贷款总额的5%，随着我行业务的增加，存款额须做到填平补齐。 5.2.5 开发商需提供的资料： 5.2.5.1 营业执照、法人代码证、企业法人代表证明书 5.2.5.2 计委下发的开发项目立项批文 5.2.5.3 开发商资质证明 5.2.5.4 土地权属证明 5.2.5.5 建设规划施工许可证 5.2.5.6 税务登记证 5.2.5.7 商品房预销售许可证、售房价格表 5.2.5.8 项目概况、施工进度安排 5.2.5.9 最近三年和近期财务报表 5.2.5.10 公司章程、批准成立的有关文件 5.2.5.11 商品房竣工验收报告 5.2.5.12 由开发商盖章确认的施工图纸 5.2.6 项目审查要点： 5.2.6.1 开发商资信状况、法人代表个人素质 5.2.6.2 审查公司产权的合法性、完整性及有效性 5.2.6.3 审查土地出让合同及土地房屋权证是否真实有效 5.2.6.4 掌握地价款的缴交及土地抵押情况 5.2.6.5 担保公司的账面存款是否达到贷款总额5%的比例 5.3 客户申请，银行受理 5.3.1 有做按揭购房意向的客户首先需选择购买与我行建立楼宇按揭合作关系的开发商所开发的住宅或商用房，同开发商谈好双方能够接受的价格并签订《购房协议》或《商品房买卖合同》，客户至少应向开发商交纳全部房款的30%，该款项作为客户购房首期付款存入开发商在我经办行开立的结算账户。 5.3.2 开发商将欲申请按揭贷款购房的客户介绍到我经办行，由信贷营销人员负责接待并解释业务相关事宜，同时在告之基本内容的前提下要求客户规范地填写《个人住房贷款申请审批表》和提供有效身份证明原件、复印件及其他必备资料。 5.3.3 客户必备要素： 5.3.3.1 与开发商签订的《购房协议》或《商品房买卖合同》 5.3.3.2 用钢笔或碳素笔填写的《个人住房贷款申请审批表》 5.3.3.3 借款申请人必须是年满18周岁，有 地区常住户口，有固定住所，具备完全民事行为能力的自然人。 5.3.3.3.1 已婚客户需提供夫妻双方的有效身份证明原件及复印件，户口簿原件及复印件，结婚证书原件及复印件。如结婚证书遗失，则需提供当地公安机关出具的能够证实双方合法有效夫妻关系的证明材料； 5.3.3.3.2 如借款申请人因未婚、离异、丧偶等原因独身，则需提供借款申请人本人的有效身份证明原件及复印件，户口簿原件及复印件，未婚证明、离婚证书、配偶死亡证明等有效法律证明。 5.3.3.4 借款人家庭成员职业及收入证明。 5.3.3.5 借款人首期付款的发票或收据原件及复印件。 5.4 贷前调查 5.4.1 基层信贷营销人员在确认受理客户的借款申请后，首先要审查借款申请人提供