宝龙研究性报告翻译.docxVIP

购买推荐：一条商业地产的卧龙买入宝龙，目标股价为HK$4.23—我们预计在未来三年内宝龙的净利润将保持33%的增长率，其中商业地产对利润的贡献将增长到大约20%。因此我们认为宝龙的现在的股价严重被低估，所以我们定性宝龙地产为应买入并且中等风险的股票，目标价为HK$4.23。到2013年将拥有25个大型购物中心，并且商业地产将占到净资产的66%—在早期宝龙已经开始慢慢住宅获得的收入部署在商业地产中。较低的资本支出以及标准化的产品和较低的土地征用障碍为其商业地产上的扩张打下了基础，因此我们预计到2013年宝龙的购物中心将从5个增加到25个。宝龙的四个主要特点—1）与主要零售商组成的战略联盟降低了经验风险；2）标准化以及可复制性的“宝龙城市广场”为宝龙的品牌提升起到巨大推动作用；3）主要瞄准二三线城市；4）在商业地产上的广受好评的公司治理和信息的透明化。800元/平方米的未来土地储备；22%的净资产负债率（截止2010年底）—未来的20个购物中心的土地价格将保持在800元/平方米。40亿的现金储备将有效的保证其增长率。在房地产打压政策下，对政策的免疫能力和持续性的增长率使其成为富有吸引力的企业房地产市场格局的变化，投资策略的转移2010年到2012年将会是中国房地产非常特殊的时期，政府对房地产的控制只有等到社会住房福利体系建立后才可能有所改观。因此投资者也慢慢的将投资重点转移到具有优质商业模式的房地产商上。过去：土地储备量和合约销售数据是对地产商的主要衡量标准自从98年得商品房市场改革中国住宅市场经历了一个快速的发展，许多地产商也得到了快速的发展。其中土地储备量和合约销售数据成为了衡量一个地产商的主要标准。现在：更多的是注重发展商的商业模式和可持续性随着政府对房地产市场的控制，相对以前，发展商在住宅市场的获得的发展将得到一定限制。在这种环境下，投资者更倾向于具有合理的商业模式的地产商，因为拥有一定量的商业地产将保证该地产商的可持续的增长性。商业地产：一把双刃剑由于住宅市场受到政策的控制，越来越多的发展商转移到商业地产这个快香馍馍上，但是盲目的扩张转移以及没有合理的资金利用将使发展商陷入困境。香馍馍：调控政策上的规避性；可持续发展性住宅市场往往是政策调控的重点对象，而商业市场则往往是政府大力支持的对象，因为其可促进当地经济的繁荣发展，提高居民的生活水平住宅市场上利润的实现要经历较长的时间，还要考虑到政府的调控，未来的逐步上升的土地价格和其他费用，然后在良好的市场和具有通货膨胀的市场中，商业地产在长期内可获得比较可观的持续性的回报。毒药：较大资金的投入和专业化的需求商业地产对专业化的需求远远超过普通的住宅地产，因为商业地产需要一个较长的投资周期，而专业管理团队和专业知识将是决定一个项目成败的关键。另外，商业地产需要较长的投资周期，一个商业地产项目从运量到建成需要2.5到3年，而到一个项目的成熟期则另外需要一个差不多同样的时间。而每个项目都至少需要10-20亿的资金投入，如此大的资金投入和较长的资金回收期可能将会对发展商构成巨大资金链压力。总而言之，选择对的商业模式和合适的发展侧重点才是最重要的现在每个发展商的投资侧重点和商业模式都有所不同，而选择正确的商业模式和发展侧重点则是决定是“香馍馍”还是“毒药”的关键。相对于单一的发展商投资者更偏好综合性的发展商；相对于写字楼开发商更偏好零售地产开发商相对于单纯的投资然后持有的开发商，我们更偏好拥有综合性发展模式的开发商。因为快速的资金回转能力是在中国获得快速发展的关键。对于投资者，把全部的资金投入到投资性物业将加大开发商的对于住宅物业的机会成本，因为投资性物业将长期占有较大的资金量。在中国随着人民生活水平的提高，对消费的需求的快速上涨，相对于其他投资性物业我们更偏好零售物业。为什么选择宝龙？战场上的一条卧龙来自福建的宝龙是一家专注于大型多功能商业物业的发展商，2005年从“福州宝龙广场”起步，逐步走向全国。宝龙在2006年到2009年连续四年被评为中国地产百强，也被中国房地产研究组委会评为最佳商业旅游地产品牌。自从2009年9月在香港主板上市，宝龙提升了资金水平，并且从2009年中期的14个城市的17个项目扩张至现在的20个城市33个项目。到2014年这些项目完成后宝龙将成为中国最具实力的商业地产商。（下图是宝龙已建和在建及待建的项目）宝龙的四大优势宝龙经营模式的优势在于它的政策免疫能力和长期可持续性。我们相信经营模式的实现水平也是非常重要的。宝龙在过去几年的发展中逐渐行程了其自有的竞争优势。以下是我们总结的其四大竞争优势：与主要零售商组成的战略联盟降低了经验风险；在二三线城市与零售商的战略合作形成了双赢的模式（下图为宝龙战略合作伙伴）宝龙在项目设计上对固定合作商进行量身定做宝龙可以在项目正式