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2011年全国 房地产形势研判 郑州未来房地产开发有限公司 二○一一年一月十五日 目 录 一、2010年房地产形势回顾 3 二、2011年全国房地产形势研判 4 （一）经济背景 4 （二）2011年国内房地产走势分析 5 三、2011河南房地产走势研判 8 （一）2010年河南房地产回顾 8 （二）2011年河南各地市房地产走势研判 8 附件：1.2010年形势回顾参考资料 12 附件：2.基础数据 21 2011年全国房地产形势研判 一、2010年房地产形势回顾 （一）政府调控采用了“增供给、抑需求”稳房价的组合政策，收效甚微。 （二）在世上“最严厉调控”下房地产市场高位运行，量价齐升，对GDP贡献率、投资总额、销售总额、开工面积又创历史新高。 （三）在堪称土地调控年中、政府加大土地供应量的情况下，土地稀缺、地价高位运行。年底土地市场上演岁末疯狂…… （四）四月份起，限购、限贷、加息、预售款监管、暂停上市房企资本市场融资和并购重组、叫停银信合作等一系列政策收紧地产商的资金链。 （五）市场集中度进一步提高，强强联合、品牌竞争、土地储备、精细化管理、自持物业等成为房地产企业发展新特征，地产“航空母舰”级企业地位日渐稳固。 （六）住宅产品进入到以低碳环保为中心的更新换代期，最代表的就是绿色低碳健康的问题。 综述： 2010年，房地产行业在堪称“史上最严厉”调控下，高位运行。房地产开发投资总额、销售总额、销售均价、土地交易总额均呈现高位上扬态势。预计2011年土地及保障房供应将进一步加大、政策环境将更为严厉，但市场供需紧张的局势仍将会持续、地产企业融资将会更加困难。 二、2011年全国房地产形势研判 （一）经济背景 1.国际经济形势 2011年世界经济将继续维持缓慢且不平衡、不稳定的增长在众多不确定因素的作用下，世界经济复苏的前景尚不明朗。经济复苏程度的差异，带来了国际合作方面的障碍。而部分国家国内经济的持续低迷将导致国际形势更为严峻，在复苏势头持续的同时世界经济下行风险加大。经济增长2011年GDP增速将呈现前低后高的特征预计全年增速将达9.5%。通胀形势2011年的通胀形势较为严峻2011年CPI水平将达到4%左右其中通胀形势最为严峻的时刻为上半年。货币政策全年信贷投放增速将回落至13%14%，信贷投放总额在6.5万亿左右则存款准备金率仍有上调空间。定调。 防通胀：宏观调控首要任务。2011年货币政策会回归常态，信贷规模收缩至6～7万亿元，但央行仍会比较谨慎调控。同时预计将来经济增长目标会逐渐淡化。明年的调控目标会重点控制通货膨胀。 扩内需、城镇化：宏观经济两大发动机。全球经济虽然有回暖迹象，但欧元区主权债危机却有蔓延趋势，导致我国在防通胀的同时，需要围绕扩大内需、产业升级、加快城镇化建设和科技创新来展开。 城市化进程的加快。中国工业化已经进入了中后期，工业化和城镇化并举，并逐渐向城镇化方向转移，是我国未来发展的趋势。 （二）2011年国内房地产走势分析 1.房地产调控政策短期基调将以稳定为主；保障性住房将成为房地产市场的主角。如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话，在2010年保障房依然被明确写入宏观调控之中，如北京的保障房供地已占住宅市场的70%能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业的生存方向之一。的趋势，房价平行发展的趋势明显。1月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市住宅价格环比上涨。房价并未因史上最严厉调控而应声下降已是事实，预计下一步房价还将上升。更多的传统房地产企业转拿地困难拿地成本过高竞争太激烈，千军万马过独木桥。而二三线市场正在迅速成长，像下围棋一样不布局二三线市场成为开发商的主要战略。在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金。随着调控的继续和融资压力的加大，投资者在未来数月不会给房地产行业较高的估值，但仍看好商业地产开发商。中国的三四线城市分布广，数量大，有广阔的发展空间。，海外高息发债、信托高利率、私募货币紧缩和传统融资方式受限的大变局中，万科、保利等房企也在寻找新的融资路径，而更多的中小型房企，则在海外高息发债、信托高利率、私募。前三季度河南省房地产开发投资额为1398.37亿元，位于中部六省第二位住宅投资额1111.45亿元，位居中部六省第一商品房销售面积为3019.41万平方米，居中部六省首位。前11个月，省商品房销售均价为每平方米2989元。 （二）2011年河南各地市房地产走势研判 1.房地产支柱地位进一步增强 2010年11月，《河南省城乡建设三年大提升行动计划》出台，计划三年（含2010年）内全省累计完成房地产业投资6200亿元。其中明确提及，将“引进战略投资者加快产业地产发展，大力发展住房和房地产业，积极发展商业地