影响南宁近十年的房地产价格变动因素以及在未来年南宁房价预测.docVIP

题目：影响南宁近十年的房地产伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文房地产周期波动进行研究，重点探讨以为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济，最后分析影响房地产波动的主要因素。 以商品房销售均价为例，2001-2003年，房价较低且稳定在每平方米2250元左右，2000年为2105元/平方米，2001年为2229元/平方米，2002年为2375元/平方米，2003年为2458元/平方米，2004至2006年，房价相比前三年有了小幅度上升，接近每平方米3000元。2004年为2767元/平方米，2005年为2741元/平方米，2006年达2996元/平方米。以上7年间，南宁房价一直在稳步上升，总体趋势呈良性发展，曲线波动幅度不大。市场总体均价以每年130元/平方米左右的涨幅一路平稳上涨。商品房销售率逐年提高，2001年商品房销售额与投资额之比达97%，为广西商品房销售十年来的最高点，2001-2002年商品房销售额与房地产投资额之比为：97%，84%。2000年以来房地产投资上涨更为明显，广西房地产增长速度2000年为19.5%、2001年为43.7%、2002年为33.9%。2002年房地产投资额为74.4亿元，达到历年来最高水平 南宁市主要年份国民经济和社会发展结构指标统计（--2004）单位：％指标 2001年 2002年 2003年 2004年 .国民经济核算 1.生产总值结构 第一产业 15.25 14.37 19.03 17.45 第二产业 28.77 28.80 29.54 31.41 第三产业 55.99 56.83 51.43 51.14 2.生产总值支出结构 最终消费 56.77 56.37 56.90 57.50 居民消费 44.45 43.66 43.82 45.03 政府消费 12.32 12.71 13.08 12.48 投资种类结构 基本建设47.95 51.55 50.95 50.73 更新改造 15.42 15.71 25.41 16.30 房地产 18.24 19.19 20.74 26.75 .人民生活 城市居民人均生活消费结构 居住12.81 7.73 9.93 8.75 农村居民人均生活消费结构 居住 12.99 12.04 11.73 12.29 房价的走势 表1：2009年南宁部分城区土地交易简表（未含9月25日地块） 城区 成交宗数 占宗数比例 成交总面积 成交总额 占总额比例 成交均价 青秀区 11 28% 263.2087亩 128235.7331万 28% 487万/亩 西乡塘区 13 33% 940.504亩 165374.3019万 36% 176万/亩 江南区 8 21% 759.630亩 67093.47489万 16% 82万/亩 兴宁区 6 15% 1100.562亩 92178.66451万 20% 88万/亩 2009年南宁市各区县GDP排名 排名 区县 南宁市 青秀区 西乡塘区 兴宁区 良庆区 江南区 邕宁区 GDP(亿) 1492.38 105.33 90.5 75.16 58.54 56.6 33.5 增长率 15% 18.45% 17% 17% 14.51% 15.5% 11.5% 广西统计信息网发布的《2010年1-7月南宁市房地产市场运行情况分析》显示，2010年1月～7月，全市商品房销售均价已达5371元/平方米，而全市2009年城镇在岗职工月平均工资仅为2722元，商品房销售均价比城镇在岗职工月平均工资高出2649元。民生保障问题凸显。与此同时，南宁某房地产代理机构发布的2010年7月房价数据显示，全市商品房销售均价为7632元/平方米。 由于土地资源的稀缺性和不可再生性，在外部环境稳定发展的前提之下，土地价值递增是必然趋势，就目前南宁发展来看，地价大幅度继续飙升已是不争的事实。而房价涨不涨，涨幅多少，要视具体情况而定。毕竟，房价不仅仅取决于土地价格，还有供求关系、开发商的利润预期等等因素。 挑战：金融风暴后的南宁市房地产，以2010年为列。依然是官方统计数据，到2010年，一季度南宁商品房均价突破6100元/平方米，在市中心和中国-东盟商务区，南宁楼市出现了多个万元楼盘。先看看南宁的土地市场发展。2010 年青秀区成交土地价格再创新高，达915 万元/