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物业管理实务 电 话目 录 第一节 物业管理招标 第二节 物业管理投标 第三节 物业服务合同 1 、主要内容：物业管理招标的含义、特点；物业管理招标的实施；物业管理招标文件；物业管理投标的含义、策略；物业管理投标的实施；物业管理投标文件。2 、能力要求：具有协助参与物业管理的招投标方案的编制及实施的能力。3 、考题形式：单选题、多选题、判断题。4 、主要考点：掌握：物业管理招标的含义和特点；物业管理招标的方式、程序与原则；物业管理投标的含义。熟悉：物业管理招标文件；物业管理方案的编制、经费测算；物业管理投标的文件的主要内容；物业管理投标的实施。 了解：物业管理投标的策略。 物业管理招标:是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参加竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 物业管理投标:是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 物业管理招标 招标的概念——交易方式 招标的主体 ——建设单位、业主大会、产权人 物业管理投标 投标的概念——对招标的响应 投标的主体 ——符合条件物业服务企业或专业公司 按物业类型划分：住宅项目招标、非住宅项目招标 按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标、分阶段项目的招标 按招标主体的类型划分：物业建设单位、业主大会、物业产权人 按项目服务的方式划分：全权管理项目招标、顾问项目招标 综合性：服务内容范围广 差异性：物业类型不同、 需求不同 特殊性：招标主体特殊、物业管理服务内容不确定 超前性 长期性 阶段性 物业管理招标的方式（2种） 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八条 ——公开招标、邀请招标 中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会 物业管理招标的内容 早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 常规物业管理招标内容 物业管理招标中管理方式的确定：全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作 物业管理招标投标的基本要求（4个） 合法性：遵循相关法律、法规的规定 适应性：充分考虑市场因素 响应性：选择最适合的物业服务企业及服务 程序性：明确招标投标的相关程序和时间安排 物业管理招标投标的基本原则（4个） 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四条 公平：物业管理招标由招标人依法组织实施，公平 公开：信息保持公开，保持高度透明 公正：严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正对待 诚实信用：依法组织招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。 主体条件 建设单位、业主委员会(业主大会授权）、产权人批准的单位——自行组织、委托代理机构 项目条件 新建住宅及同一物业管理区域的非住宅 物业管理招标的相关时限 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条 新建现售商品房项目应当在现销前30日完成； 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 招标的程序:（文字） 成立招标领导小组； 编制招标文件； 行政主管部门招标备案； 公布招标公告或发出投标邀请函； 发放招标文件； 投标申请人的资格预审； 接受投标文件； 成立评标委员会； 开标、评标和中标及签订合同。 招标行政备案 发布招标公告的10日前提交材料 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十一条 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； 招标公告或者邀请书； 招标文件； 法律法规规定的其他材料； 物业产权证明或业主大会决议等招标人资格证明文件。 招标文件的主要内容（6项） 招标人及项目简介物业管理服务内容及要求：包括服务内容和标准对投标人及投标书的要求：投标人资格、投标书格式及主要内容等评标标准和方法招标活动方案:招标组织机构、开标时间及地点等物业服务合同的签订说明其他 参加物业管理投标的条件（2个） 法律法规规定的要求、招标方规定的要求 物业管理投标的程序（8个）（图） 投标的策略 攻势策略 守势策略 低成本策略 差异策略 投标程序（8个）（文字） 获取招标信息； 项目评估与风险防范； 登记并取得招标文件； 准备投标文件； 送交投标文件； 接受招标方的资格审查； 参加开标、现场答辩和评标； 签约并执行合同。 投标文件的主要内容——对招标文件的实质性要求和条件作出响应 投标函 投标报价一览表 物业管理方案 招