商业地产：开发商的下一个奶酪.pdf

大型专题 深度研究系统 ◆报告1：商业地产 ◆报告2：购物中心 ◆报告3：商业街 ◆报告4：底商 本期大型专题架构导语 商业房地产 念 概 类 分 式 模 发 开 状 现 内 国 式 模 资 投 三种最具市场活力的商业物业形态 心 中 物 购 业 街 商 底 商 尽管商业房地产已成为国内的新投资热点，但大多数房地产开发商对其理解还只停留在百货商场、购物 中心的概念上，本文通过对商业房地产从概念、分类、开发模式等方面较系统的阐述，希望对读者有所 裨益。 商业地产 ——开发商的下一个奶酪 ■ 吴传鲲 一、商业房地产的概念 商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营 模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 1． 商业房地产的基本特征 特征一：多样化的经营模式 商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPINCMALL项目，可以达 到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产， 其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较 小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商 业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的 模式。 DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REA L ESTATE 3 决策情报 整 合 服 务 系 统 DECISION INTELLIGENCE 特征二：复杂的使用功能 从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合 经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单 一经营的方式。零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等有着决然不同的功能特点，所以牵涉到的规划、 设计、结构、机电设备、信息系统等也表现为不同的形式及标准，而且要确保能够实现大规模人流、 货物流、资金流及信息流的高效运转。由此可以看出，商业房地产的功能远远超过了普通住宅、公寓、 写字楼、别墅等房地产形式。 特征三：动态的运营方式 鉴于商业房地产公共服务的特点，特别强调公共空间的引导作用、功能作用、增值作用，以提升整个 项目的价值；鉴于项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动 态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。 从上述商业房地产的概念以及商业房地产的经营模式、功能特点及用途的介绍可以看出，商业房地产 对于国内市场而言虽然属于比较新的地产形式，但其重要地位显而易见。 图1 商业房地产产品与普通房地产产品的对比 房地产产品