成都市工业园发展情况专题研究成都市工业园发展情况专题研究.pdf

成都市工业园发展情况专题研究 成都市工业地产发展历程 发展初期——企业单独开发模式 工业地产发展初期，工业园区土地还是实行划拨出让的方式，由意向企业 向政府申请土地，或批后自行开发利用，该时期，土地价格相对低廉，也 没有政府规划的工业园区为依托，完全由企业自行选择土地，企业由于缺 乏必备的开发实力，经常不能有效利用土地资源，并且此种开发模式分散 而凌乱，目前已被摒弃。 过渡阶段——政府规划，企业主导型模式 由于前期政府划地给企业修建厂房，使得整个存量建设用地中，工业用地 占比过大，而且工业用地出让过程中行政干预力量过大、工业用地的出让 价格普遍低于成本，这就使得土地利用率低，闲置浪费严重。政府意识到 初期开发模式的弊端，从城市整体规划的角度着力建设工业园区，并对工 业园区进行详尽的规划，包括园区主导产业，引进企业类型，园区整体定 位等均做了规划。 随着城市化进程的加快，各个城市进入一轮工业园区的开发高峰期。使得 各个城市出现了众多不同级别的工业园区。 但是此时期工业园的开发模式仍没有摆脱初期划地给企业自行开发的方 式，只是划分的土地范围有所限定，只针对园区内土地进行划批，仍由企 业自行开发利用。开发模式为一次开发。 成熟阶段——政府规划，开发商主导模式 工业地产成熟阶段是建立在房地产行业高额回报和政府为最大化利用工 业用地要求的基础上的，当工业用地严格实行招牌挂后，土地的成本提高。 同时，由于城市的经济发展和产业升级对工业地产的强劲需求等等原因造 成市场一片光明的景象。 经历了过渡阶段之后，政府更加重视园区的整体定位与规划，为了避免由 企业自行开发造成的建筑形态，建筑质量参差不齐的弊端，政府引入工业 地产开发商统一开发建设，后将厂房以及办公楼出售或出租给企业，到后 期更发展成为DIY模式，即工业地产商征求意向企业的需求量身定制。此 种开发模式称为二次开发，是现有工业园的主要开发模式，有利于工业园 区的整体规划，以及长期发展，节约利用土地资源。 成都工业园区分布及现状 工业园分布区位特征 成都绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市 3 环以 外，不少项目分布于成都市周边各郊县。 工业园 分布情况 南区位于成都市正南；西区位于成都至都江堰黄金旅游通道 成都高新技术产业开发区 两侧 成都经济技术开发区 成都市东部龙泉驿区，距成都市中心 12.5 公里 成都武侯区，紧临成都市三环路西二段，毗邻国家级西南物 成都高新技术产业开发区武侯科技园 流中心，距双流国际机场 5 公里，距成都火车南站 6 公里 成都市成华区龙潭场镇以南，紧临三环路外侧，成南高速立 成都龙潭都市工业园 交和龙潭立交之间 金牛高科技产业园 羊西线与金牛大道之间 A 青羊区日月大道以北， 线大道以西，温江机场以东，成飞 青羊工业集中发展区 公司以南，三环路与绕城高速公路之间 锦江工业集中发展区 成都锦江区琉璃乡，距二环路 2 公里 园区的基本情况 成都高新技术产业开发区 单项 情况 创办时间 1991 年 3 月