大运汽贸物流园区招商租赁及销售部分商铺策划书执行方案.doc

大运汽贸物流园区项目 招商租赁及商铺销售策划书（执行方案讨论稿） 2010.4 第一部分项目商业经营规划 一、物流园区整体商业定位 大运汽贸物流园区地处镇政府所在地——薛家湾镇9公里范围内，项目选址切合我旗发展实际；从准旗目前的经济发展和长远规划来看，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，大运汽贸物流园区项目正是在此种背景下大力实施的。建议将大运汽贸物流园区商业定位为中档偏高商业物业模式，为下步稳步、快速、健康发展留有足够的空间。 近几年准旗经济建设成就令人瞩目，地方财力显著增强，社会事业全面进步，物流产业发展蒸蒸日上。准旗经济的快速发展，对物流业提出了更高、更新的要求。准旗交通运输基础设施建设成绩显著，形成了安全、快捷、通畅的交通物流网络。而良好的经济发展环境也促使旗政府不断加大投资力度，制定发展规划，加强行业管理，创造良好的市场环境，为物流业的发展，提供顺畅、便利的平台，在这样的大环境刺激下，大运汽贸物流园区营运而生。虽然我旗也初步发展了汽贸物流产业，但是总体实力不强，速度滞后，已经远远跟不上日新月异的物流需求，鉴于我旗目前正在或计划实施的其他几家物流园区也在马不停蹄加快速度建设，面临的潜在竞争异常激烈。因此，根据大运汽贸物流园区面临的客观实际，我们认为大运汽贸物流园区定位为中档偏高商业物业模式更容易实现，有助于项目整体计划的实施加快资金回笼。具体操作模式为：在产品价格方面以近似于中档产品的价格入市；在产品设计、营销包装（招商）及物业管理上，要坚决主张精益求精，以中高档形象入市，突出特色，最大限度地提高产品的综合性价比，给客户以物有所值的超值感受，以期迅速占有市场、扩张实力。 二、主题概念提炼 大运汽贸物流园区项目在策划时引入了“准旗中部物流中心”“汽贸汽修专业中心”“一流司机服务中心”等概念，对商铺的定位也将延续这些概念。 主题一：“准旗中部物流园区”—聚集人气 大运汽贸物流园区不仅将成为薛家湾周边的集汽贸、物流、汽修为一体的大型园区，依据超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将其打造成为准旗的“一流物流园区”，成为运输车辆、驾驶员心之所向的地方。项目位于大饭铺，地处109国道、103省道、薛魏线汇集之处，是准旗中部车流量最大、地理位置最为优越很重要的一块核心地带，无论是现状，还是远景规划，都是准旗当之无愧的“物流、运输集散地”，并成为展示准旗新形象的一个窗口。 主题二：“汽贸、汽配与司机休闲娱乐的广场”—营造气氛 同时商铺的功能定位为汽贸、汽配与司机休闲娱乐一体化的商业中心，将物流与休闲完美结合，实现现代人们新的生活方式。 主题三：薛家湾周边的物流中心—彰显活力 依托国道、省道、旗级公路的交汇具有日流量1000辆以上运输车辆的优势，活力四射。大运汽贸物流园区商业项目的启动有利于刺激我旗物流产业发展，将有力推动区域物流服务和经济发展，无疑将带动本地区的建设和经济发展，成为过往车辆的聚集地。 三、商业功能定位： 汽贸物流园区的服务能力和服务意识对园区的发展空间起着非常至关的作用。大运汽贸物流园区应打造成包容汽贸 、汽修、仓储、商业办公、餐饮休闲、娱乐、大型购物超市等综合功能的物流园区，以此满足维修、购置车辆、货物仓储等多种目的。随着人们消费水平的提高，单纯的汽贸物流、汽修服务已难以满足顾客的需要，利用购置，维修的空闲商务人员及司机进行休闲、娱乐已成为一种趋势，因此，我们可以在主营汽贸物流的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺园区。建议的功能如下： 功能 内容 超市 日常生活必需用品 餐饮 酒店、食堂 娱乐 卡拉OK、歌舞厅 休闲 桑拿、洗浴 服务 美容美发、洗衣店 商务 银行、信用社、自动取款机 通信 宽带、移动充值、公用电话 医疗 卫生室、药店 信息 物流信息部 四、商铺布局及销售部分商铺建议 方法一：规定业态分布 （1）布局方式 对各单元楼及楼层分别确定其用途，按拟定的用途招商和销售。 业态分布表 1#综合服务楼 3层 业态 一楼 酒店 园区综合服务大厅 二楼 商业办公 住宿 三楼 洗浴 休闲 2#汽配中心 3层 一楼、二楼 复式汽配门市 三楼 商铺31间（面向109线） 3#楼仓储中心 一楼 货物仓储 二楼 商铺19间（面向109线） 4#楼商业楼 一、二楼 超市 5维修车间 4栋 一栋 二层加挂吊车梁维修车间 三栋 单层钢结构维修车间 （2）特点 以上布局中限定的商铺投资规模比较大，经营模式要求也将比较高，尽量避免因经营理念滞后而出现的无序混乱，这样便于提升大运汽贸物流的商业定位和形象。由于大运